Юридическое сопровождение
МОСКВА, 23 декабря 2014г. Для рынка новостроек настают непростые времена: после повышения ключевой ставки ЦБ заметно ухудшились условия по оформлению ипотечных кредитов, ажиотажный спрос на жилье постепенно ослабевает, а россиян, имеющих «свободные» деньги, становится все меньше. Какие меры будут принимать застройщики в сложившейся ситуации и что можно порекомендовать покупателям квадратных метров?
Антикризисные меры
По опыту прошлых кризисов, можно предположить, что застройщикам придется искать различные способы снизить себестоимость строительства и увеличивать в своем бизнес-портфеле число проектов эконом-класса. Кроме того, в непростой экономической ситуации девелоперы будут вынуждены расставить приоритеты — какие проекты стоит реализовывать сейчас, а какие можно отложить до лучших времен.
«В связи со сложившейся экономической ситуацией стоит ожидать роста количества проектов эконом-класса, так как данный сегмент оказался наиболее устойчивым в кризис. Для сокращения расходов застройщики начинают искать более дешевые строительные материалы, обращая внимание на китайский рынок. Также намечается тенденция понижения класса жилья в планируемых проектах», — считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
В случае наличия долгов, застройщики могут начать расплачиваться с банками и подрядчиками квартирами. Также девелоперы будут придумывать дополнительные инструменты, которые помогут в реализации проекта — акции, скидки, рассрочка, специальные условия по ипотеке совместно с банками. «Но покупателю в данной ситуации необходимо быть осторожным. Большие скидки — это своего рода блеф, ориентированный на жадность людей, которые рассчитывают сэкономить», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость».
Так, например, скидки на старте проекта — это «мыльный пузырь»: застройщик полученные средства обычно направляет на погашение накладных расходов, а не на стройку. Скидки также могут предоставляться в проекте, который плохо себя «чувствует». Еще один маркетинговый путь — сначала поднять цены, а потом на эту стоимость давать скидку. Большинство компаний, даже уверенно чувствующих себя на рынке, используют именно эту схему.
Также одной из антикризисных мер может стать растягивание сроков строительства, что даст возможность застройщикам переждать сложную ситуацию и временно «заморозить» денежные средства. Это будет задержка не на несколько лет, а примерно на полгода. Но и эти полгода сейчас очень ценны для застройщиков.
Советы покупателям
Прежде всего, чтобы избежать инвестирования в проблемный объект, покупателям рекомендуется обращать внимание на готовые (или на высокой стадии строительства) комплексы — это позволит уменьшить риски. Также не стоит забывать о классическом совете — покупка квартиры у крупных зарекомендовавших себя застройщиков всегда надежней.
«Первое, на что необходимо обратить внимание — это динамика строительства. Если график строительства не соблюдается или вовсе процесс стоит на месте, значит, у застройщика появились проблемы с финансированием. Во-вторых, сейчас не стоит вкладываться в новостройки на нулевом этапе строительства — есть большая вероятность того, что эти проекты будут „заморожены“ до лучших времен. И, в-третьих, лучше выбирать проекты у тех застройщиков, кто строит в основном на свои средства. Поскольку в условиях кризиса и с повышением ЦБ ключевой ставки у тех девелоперов, кто имеет много кредитов, могут быть проблемы с погашением займов и сроками строительства», — рекомендует Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.
Итак, три основополагающих совета, которые можно дать покупателям:
1. Прийти на стройку и самостоятельно убедиться, что строительство идет, рабочие работают, стройка не «заморожена»
2. Стараться не покупать квартиру в проекте, находящемся на начальном этапе, по крайней мере, в следующем году. Если в проекте есть уже построенные очереди, то приобретение квартиры на старте продаж нового корпуса — более надежный вариант. По словам Владимира Яхонтова, если девелопер построил первую очередь, вероятность достройки всего проекта составляет 95%
3. «Не гнаться за дешевизной». Настораживающий фактор — продажа квартир ниже себестоимости. Минимальная себестоимость строительно-монтажных работ на сегодняшний день составляет 25 тыс. рублей за квадратный метр, при достаточно низком качестве. Земля — еще плюс порядка 15 тыс. рублей за «квадрат» (при средней площади проекта 100 тыс. кв. м). Чем меньше проект, тем стоимость земли составляет больший процент затрат в проекте. Сети и социальная инфраструктура добавляют еще 15-17 тыс. рублей за кв. м, внутриплощадочные дороги — еще 5 тыс. рублей/кв. м. Таким образом, себестоимость более-менее качественного жилья должна составлять не менее 57 тыс. рублей за кв. м. Если же заявочная стоимость ниже, существуют реальные риски для покупателей. Исключение составляют проекты, расположенные довольно далеко от города — за счет меньшей стоимости земли общая смета расходов здесь будет ниже.
