• Юридическое сопровождение

  • Безопасность сделок

  • Опыт и профессионализм

Ипотека со Сбербанком!

 МОСКВА, 22 сентября 2017г. Агентство недвижимости "Монополия" стало официальным партнёром ведущего Банка "Сбербанк" и получила аккредитацию по ипотечным сделкам! Теперь с нами стало выгоднее работать, Вы получаете максимум услуг за минимальные сроки! 

Преимущества:

- не выходя из дома/офиса Вы можете подать заявку на ипотечный кредит, получить одобрение

- Вас сопровождает индивидуальный менеджер, который подберёт для Вас оптимальную программу кредитования

- Вы получаете специальные условия, как Клиент нашей компании

Свяжитесь с нами по телефону +7(926)032-1708 или оставьте заявку и получите более подробную информацию!

Сбербанк снизил ставки по Ипотеке

МОСКВА, 10 августа 2017г. C 10 августа Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам от 0,6 до 2 процентных пунктов (п.п.). Кроме того, была снижена сумма первоначального взноса на приобретение готового жилья на 5 п.п., сообщает Интерфакс.

Теперь новые ставки по ипотеке на жильё в первичном секторе (новое жильё) составят от 7,4 до 10%, на вторичном — 8,9-10%.

Первоначальный взнос за готовое жильё теперь составляет 15% от общей стоимости.

В Сбербанке заявляют, что данное изменение является самым масштабным единовременным улучшением условий ипотеки за последнее время.

Ранее Сбербанк снизил ставки по ипотеке в июне 2017 года. Тогда снижение составило 0,2-0,75 процентного пункта. Глава Сбербанка Герман Греф на пресс-конференции по итогам годового общего собрания акционеров заявил, что ожидается снижение ставок по ипотечным кредитам на 6-7% в ближайшие годы. 

Эксперты советуют инвестировать в коммерческую недвижимость

 МОСКВА, 16 июня 2017г.  Эксперты советуют инвестировать в коммерческую недвижимость. В качестве инструментов инвестирования обычно рассматривают стандартный набор: валюта, ценные бумаги, банковские депозиты, жилая недвижимость. Хорошей альтернативой этим вариантам является коммерческая недвижимость, рассказали на страницах Forbes эксперты компании Jones Lang LaSalle. Хотя инвестиции в коммерческую недвижимость рассчитаны на профессиональных игроков рынка, поскольку для них требуются большие минимальные суммы, в этом сегменте есть возможности и для индивидуальных инвесторов. Это, к примеру, покупка объектов стрит-ритейла или офисных помещений.

Привлекательность недвижимости для инвесторов определяется ее доходностью. У коммерческих объектов доходность превышает 10%, в то время как доходность от сдачи квартир в аренду составляет около 5% в год. У государственных облигаций и банковских депозитов доходность составляет примерно 8%.

Инвестируя в жилую недвижимость, можно получить дополнительный доход и убыток также за счет изменения рыночной цены актива. Инвесторы и собственники объектов недвижимости могут увеличить доход, заключив договор на длительный срок с «качественным» арендатором. Такие действия относятся к профессиональному управлению недвижимостью.

 Исторически доходность коммерческой недвижимости выше, чем жилой. На стоимость коммерческого объекта оказывает положительное влияние успешный арендатор, а стоимость и ставки аренды жилья в большей степени зависят от конъюнктуры рынка. Недостаток коммерческой недвижимости как инструмента инвестиций — высокая волатильность цен.

Снижение процентных ставок и восстановление экономики в ближайшее время  будут поддерживать стоимость коммерческой недвижимости, а в будущем будут способствовать росту цен на коммерческие объекты, считают эксперты. Они подчеркивают, что на сумму, которая лежит в банке на депозите, эти факторы не влияют. Банк вернет ее и фиксированный процент.

Эксперты JLL прогнозируют  восстановление спроса на услуги арендаторов и на недвижимость по мере выхода экономики из рецессии. Цены и ставки аренды на недвижимость в результате вырастут. Прогнозируемое снижение процентных ставок — еще один аргумент в пользу этого инструмента инвестиций, поскольку оно будет способствовать росту цен на недвижимость.

Эксперты предостерегают, что для удачного вложения средств в коммерческую недвижимость нужно хорошо знать специфику сектора.

Цены на жилье будут расти

 МОСКВА, 25 марта 2017г.

Это случится уже в первой половине нынешнего года. Строить себе в убыток никто не собирается.

Российский рынок недвижимости сейчас находится в непростом положении. С одной стороны, отечественный рынок устоял во время кризиса и не потерял ни одного сегмента. Но, с другой стороны, некоторые застройщики обанкротились и ушли с рынка. Более того, многие компании, которые занимаются строительством, вынуждены снижать цены, чтобы продать уже построенные дома и квартиры.

Одним словом, ситуация для застройщиков довольно сложная. Дошло до того, что строительство некоторых проектов специально задерживают, чтобы продалось ранее построенное жилье. Особенно данная тенденция заметна в таком сегменте отечественного рынка как бизнес-класс. Там действительно много нераспроданных лотов и выводить на рынок новые проекты просто не имеет смысла — все равно продажи будут идти очень медленно. Так что есть смысл подождать, а уже затем выводить проект на рынок продаж.

Не до конца понятна ситуация и с ценами на жилье. Вроде бы они повышаются, но застройщики и девелоперы уже сейчас жалуются, что стоимость квадратного метра в разных сегментах понизилась до минимума.

Именно по этой причине и возникает закономерный вопрос — а что же будет с ценами на жилье в этом году? На этот счет существуют разные мнения. Одни эксперты российского рынка недвижимости считают, что стоимость квадратного метра расти не будет. Другие убеждены, что цены станут понемногу, но снижаться. А третьи специалисты рынка уверены, что стоимость жилья и так достигла дна и теперь будет повышаться.

Первый заместитель Председателя правления компании “Баркли” Александр Красавин замечает, что самый главный вывод, который можно сделать по итогам прошлого года заключается в том, что рынок выстоял. По мнению специалиста, самые худшие ожидания девелоперов не сбылись, более того, в некоторых сегментах рынок даже показал рост, либо приблизился к докризисным показателям.

“Например, в 2016 году себя хорошо проявил сегмент жилья комфорт класса. Интерес к нему со стороны покупателей существенно вырос. Если говорить о сегменте премиум, то спрос на элитное жилье остался стабильным. Например, не было никаких серьезных ценовых скачков в декабре прошлого года, а планомерный рост цен у многих девелоперов намечен на первую половину нынешнего года. Однако стоимость элитного квадратного метра вырастет не более чем на 5 процентов. В остальных сегментах также произойдет повышение цен, но оно в основном будет связано со степенью готовности объекта”, — резюмирует Александр Красавин.

Надо заметить, что повышение цен весьма вероятно. Ведь, по мнению многих экспертов, цены действительно достигли своего дна и дальше понижать их уже нельзя.

Не будут же застройщики и девелоперы продавать дома и квартиры себе в убыток — это будет очень странный бизнес.

Первое ощутимое повышение стоимости квадратного метра во многих сегментах может состояться ближе к лету этого года. Как уже было сказано, строить себе в убыток никому неинтересно. А, значит, цены будут повышаться. Пусть и на 5-7 процентов, но, все же, повышаться.

В общем, повышение цен, когда оно состоится, надо принять как данность. Ведь никто не станет строить и продавать жилье себе в убыток. А, значит, будем ждать небольшого, но повышения.

Крупнейшие банки объявили о снижении ипотечных ставок

 МОСКВА, 28 февраля 2017г. В банке ВТБ24 объявили о снижении с 1 марта 2017 года ставок по ипотеке. Как говорится в сообщении банка, кредит на покупку недвижимости в новостройках можно будет оформить по ставке от 10,4%, а на приобретение готового жилья - от 10,75%.

Таким образом, добавляют в пресс-службе Группы ВТБ, общее снижение ставок для банков составит 1,1 п.п. для новостроек и 1,35 п.п. для готового жилья. Кроме того, ВТБ24 увеличивает максимальную сумму кредита для военнослужащих - участников накопительно-ипотечной системы (до 2,15 млн руб.).

Агентство ипотечного жилищного кредитования тоже снижает ставки по всем ипотечным кредитам. «Теперь ипотечный кредит АИЖК можно оформить по ставкам от 11,5% годовых. Для отдельных категорий заемщиков на покупку строящегося жилья ставка будет дополнительно снижена на 0,25 п.п.», - цитирует ТАСС объявление компании. Ставки были снижены на 0,5 п.п.

«Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке жилья сегодня составляет 12,66% годовых, на вторичном - 12,17% годовых», - говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

Напомним, что с 20 февраля ставки по ипотеке на 1 п.п. снизил Сбербанк. В случае приобретения недвижимости у застройщиков ставка составляет теперь 10,9%, при покупке жилья на вторичном рынке - 10,75-12,25%. Дополнительный дисконт в размере 0,5 п.п. получат клиенты банка, которые воспользуются сервисом электронной регистрации сделки при покупке новостройки у застройщика.

Позднее глава Сбербанка Герман Греф в ходе встречи с президентом России Владимиром Путиным предсказал снижение ставок по ипотеке в 2017 году до исторических минимумов.

 

Налог на имущество по кадастру

 МОСКВА, 28 января 2017г. 

Осень прошлого года для многих россиян началась с неприятной новости, многие получили «письма счастья» – квитанции с увеличенным налогом на имущество. Согласно новым правилам, начисление налога на имущество осуществляется не по инвентаризационной стоимости, а по кадастру. Разница в некоторых случаях получается существенной. Вопросов по этой теме значительно больше, чем ответов, поэтому давайте разбираться в тонкостях нового налогообложения и возможностях снизить размер налога.

Выборы и кадастр: связь налицо

До этого квитанции россияне получали летом, но в 2016 году это не очень приятное событие перенеслось на конец сентября. Многие специалисты связывают такое явление с выборами в Госдуму. Повышение налогов всегда вызывает негодование у народа, что является не самым хорошим фактором во время проведения предвыборных кампаний.

Действительно, повод для негодования у населения имеется, ведь новый размер налога существенно возрос. Физические лица, в собственности которых имеется объект недвижимости, должны каждый год отдавать государству 0,1% от его стоимости по кадастру. А она очень близка к рыночному уровню, в отличие от инвентаризационной. В итоге получаем взаимосвязь между стоимостью недвижимости и возрастанием налога.

Такие изменения наиболее остро ощутят на себе владельцы дорогого жилья с невысоким доходом. Например, при получении в наследство большой квартиры в элитном районе поводов для радости будет не так уж много. Взять, к примеру, «сталинку» на три комнаты в одном из центральных районов столицы, за которую придется отдать в 2020 году около пятидесяти тысяч рублей.

Большой налог? Идите в суд

На протяжении нескольких последних лет была проведена оценка недвижимости согласно ее кадастровой стоимости. В итоге стоимость по кадастру в некоторых случаях превышала рыночную. В первую очередь такая схема была рассчитана на имущество, которое принадлежало организациям. Все это проводилось до наступления кризиса, а сейчас разница между кадастровой и рыночной стоимостью оказывается иногда поразительно большой.

Для проведения оценки кадастровой стоимости привлекаются государственные органы, независимые организации в этом процессе участия не принимают. Понятное дело, государство заинтересовано в получении большего дохода с оплаты налогов гражданами. Такое положение дел устраивает далеко не всех россиян, поэтому в судах значительно добавилось исков, направленных на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки.

Если вы твердо уверены в неправильном проведении оценки стоимости имущества по кадастру и совершенно не согласны с ее результатами, то можете смело отправлять в суд или в региональную комиссию при Росреестре. На оспаривание отводится пять лет.

Подаётся заявление на основании закона №135-ФЗ. В нем говорится о недостоверности исходных данных, относящихся к определенному объекту недвижимости, которые были использованы оценщиком для оценки стоимости по кадастру.

По истечению месяца с момента подачи заявления комиссия предоставляет свое решение. В случае отказа в пересмотре стоимости недвижимости можно обращаться в судебные органы или же сразу идти в суд, минуя комиссию.

«Чтобы обратиться в судебные органы, необходимо заранее подготовить соответствующее исковое заявление относительно оспаривания решения, действия или бездействия комиссии» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Постепенное повышение налога

Единственное существенное изменение в налогообложении недвижимости заключается в повышении налоговой ставки. Все другие моменты остались без существенных изменений. Не будет лишним освежить в памяти основные принципы налогообложения, которые распространяются на имущество. Облагаются налогом все объекты недвижимости, но учитывается не полная стоимость по кадастру. Из этой величины высчитывается стоимость определенных квадратных метров согласно законодательству. Для квартир это двадцать квадратных метров, для жилого частного дома — пятьдесят, а для комнат всего десять. Если разговор идет за единый недвижимый комплекс, который в своем составе имеет, по крайней мере, один жилой объект, то из налоговой базы вычитается один миллион рублей.

К объектам, которые попадают под новые правила, относится следующая недвижимость:

– квартира;

– частный дом;

– комната;

– гараж;

– место под авто;

– участок земли с застройками.

Местным органам власти предоставлено право на самостоятельное увеличение данных согласно размерам налога.

Про введение подобного шага в схему расчета налога знали давно и все боялись его наступления. Ведь и так всем было понятно, что сумма налога не может оставаться на прежнем уровне, ведь размер стоимости имущества инвентарного типа намного превосходит кадастровую. Чтобы избежать негодования со стороны населения, государство разработало на первые 4 года следующие понижающие коэффициенты:

– на первый год распространяется коэффициент в размере 0,2;

– на второй год распространяется коэффициент в размере 0,4;

– на третий год распространяется коэффициент в размере 0,6;

– на четвертый год распространяется коэффициент в размере 0,8.

Если размер налога без условий переходных правил является меньшим по сравнению с суммой налога согласно инвентаризационной стоимости, то в расчете налога не учитываются переходные правила.

Кому 

Конечно, куда же без льготников? Государство позаботилось о социально незащищенных слоях населения, позволив им не платить налог на кадастровую стоимость. Но такая возможность распространяется только на один объект недвижимости, который не используется для предпринимательской деятельности. Человек может самостоятельно выбирать тот объект, который не будет облагаться налогом. К льготной категории населения относятся пенсионеры, представители творческих профессий, собственники хозяйственного строения/сооружения с площадью не более 50 кв. м. Полный список можно посмотреть на официальном сайте.

Владельцы апартаментов в льготную категорию не входят. Подобная недвижимость как объект налогообложения является иной категорией, нежели квартиры или комнаты. Также к апартаментам нельзя применить налоговые вычеты, которые могут уменьшить налоговую базу.

Картина в цифрах

Самым низким уровнем налога на кадастровую стоимость московской недвижимости будет отметка в 1 тыс. рублей. Если раньше квартира в спальном районе, которая оценивалась в 9 млн. рублей, требовала от своего владельца уплаты налога в размере 300 рублей в год, то теперь эта сумма возросла до тысячи, а в 2020 году составит 4 тыс. рублей. Имея среднюю зарплату, будет непросто отдать такую сумму. На сайте ФНС имеется калькулятор, с его помощью можно произвести расчеты и узнать размер налога, который придется на будущий период.

Каждый россиянин ощутит на себе новое налогообложение недвижимости, но сложнее всего придется собственникам объектов из старого жилого фонда, которые располагаются в центральных районах Москвы.

Вот такой неприятный сюрприз подготовило государство своим гражданам. Об этом говорилось давно и вот пришло время, когда владение недвижимостью стало многим людям не по карману.

 

Реформа закона 214-ФЗ: что ждать покупателю?

 МОСКВА, 17 декабря 2016г.

Защитят ли новые поправки дольщика, кто достроит дом за застройщиком-банкротом, что будет с ценами на жилье. Детали, комментарии, прогнозы

Вкладывать сбережения в строительство – затея рискованная. Это как игра в рулетку: построят - не построят. Но отказываться от такой игры пока никто не собирается: застройщикам нужны деньги граждан, гражданам нужны дешевые на этапе котлована квартиры. Потому и дискуссии об отмене долевого строительства восторга не вызвали. Но защитить дольщиков понадежнее власти все-таки решили. И в очередной раз реформировали закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, ряд положений которого заработает уже с 1 января 2017 года.

Долевое строительство по-новому

Для начала разберемся: сильно ли изменится жизнь застройщиков и дольщиков после вступления в силу новой версии 214-ФЗ. Суть поправок – ужесточение требований к застройщику, что, как предполагается, позволит лучше защитить дольщика.

Cреди грядущих новшеств: создание единого реестра застройщиков, введение новых требований к самому застройщику (он не должен состоять в списках ненадежных подрядчиков и поставщиков, не должен иметь долгов перед бюджетом) и его уставному капиталу, перечисляет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

«Сейчас никто не проверяет, имеются ли в распоряжении застройщика хоть какие-то денежные средства, которые могут обеспечить ведение строительства и его успешное завершение, или он целиком и полностью полагается на заемные деньги», - говорит Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group.

С 1 января 2017 года только застройщики с установленным правительством капиталом смогут возводить дома. Причем, чем больше жилья возводит компания, тем больше собственных денег у нее должно быть. Например, минимум – 500 тыс. кв. м жилья. В таком случае застройщик должен иметь в уставном капитале не меньше 2,5 млн руб.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», новые требования к размеру уставного капитала будут способствовать укрупнению рынка, но вряд ли приведут к росту цен – все же ценообразование в проекте определяется рыночной ситуацией, финансовой моделью проекта, спросом и платежеспособностью населения, считает эксперт.

Правда, подчеркивает Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, на цене жилья может сказаться снижение конкуренции среди девелоперов: «в Московском регионе сейчас работает менее 30% крупных застройщиков, остальные игроки – это средние и мелкие компании, которые могут уйти с рынка, если они не смогут привлечь заемное финансирование в полном объеме Из-за сокращения количества девелоперов неизбежно уменьшение объемов предложения, причем значительное. А чем более дефицитен продукт – тем выше его стоимость».

Дольщик будет больше знать о застройщике

Предполагается, что с 2017 года деятельность застройщиков станет еще прозрачнее. Обновленная версия 214-ФЗ расширяет перечень информации о самой компании и о проекте строительства, которую теперь застройщикам придется раскрывать. Если раньше застройщик мог ограничиться размещением только проектной декларации, то теперь он будет обязан обнародовать сканы основных документов, включая разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, объясняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

«Продвинутому покупателю поможет определиться с выбором и размещенное на сайте аудиторское заключение о деятельности застройщика за последний год, а также договор поручительства с учредителями застройщика и многое другое, что будет способствовать более глубокой информированности потенциального дольщика», - говорит эксперт.

Также застройщики должны будут размещать на своих сайтах и ежемесячно обновлять фотографии строящихся домов.

Еще одно новшество - создание и ведение единого реестра застройщиков, с помощью которого каждый покупатель сможет проверить деятельность застройщика.

Кто достроит дом, если застройщик - банкрот?

На случай, если девелопер не справится со строительством, власти решили создать так называемый Компенсационный фонд дольщиков. Фонд, в который застройщики будут отчислять по 1% с каждого ДДУ, по идее, и должен подстраховать застройщика и взять на себя расходы по достройке домов в случае его банкроства.

Фонд дольщиков позволит покупателям квартир в новостройках почувствовать большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». Так, рассуждает эксперт, у фонда будет больше средств, чем у любого частного страховщика. Это значит, что не возникнет финансовых проблем в случае банкротства крупных девелоперов.

«Если раньше в случае банкротства девелопера, дольщики оставались наедине со своей проблемой и вынуждены были через суд пытаться восстановить справедливость, то теперь появляется новая инстанция, которая готова взять на себя риски и завершить стройку», - заключает Колочинский.

А Владислав Луцков (Est-a-Tet) в эффективности нового фонда пока не уверен: «предполагаемый размер его накоплений не сможет покрыть с большой вероятностью все расходы на достройку объектов незавершённого строительства».

По замыслу чиновников, компенсационный фонд долевого строительства не повлияет на рынок, но изменит саму схему страхования участников, объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Компенсационный фонд, по сути, только заменит частных страховщиков, а отчисления даже немного снизятся, так как в законе их размер ограничен 1% (сейчас компании отчисляют страховщикам 1-1,5% - ред.). На ценах это не отразится», - уверена Литинецкая.

Наталья Шаталина из «МИЭЛЬ-Новостройки» не исключает, что эти расходы, возможно, будут возложены на «плечи» дольщиков (для компенсации застройщиком расходов), «но если это и будет, то увеличение цены не повлечет сильного изменения стоимости». Если только на тот же 1%, допускает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. Впрочем, подчеркивает она, «если рынок не станет покупать по этим ценам, то произойдет откат назад и все вернется на круги своя».

«На стоимости жилья это не отразится», - уверенно заявляет Юрий Гольдберг, президент федерального страхового брокера дольщиков НСКА.

Дольщику тоже придется задуматься над своим поведением

Не только застройщику, но и дольщику придется стать ответственнее с 1 января 2017 года. «Благодаря конкретизации прав и обязанностей сторон в новой редакции 214-ФЗ, теперь и застройщик получает больше инструментов воздействия на участника в части исполнения обязательств по договору. А это в свою очередь позволит нивелировать сложившуюся сегодня практику злоупотребления правом со стороны участников долевого строительства», - говорит Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

Так, в реформированном законе введен обязательный досудебный порядок разрешения споров между участниками долевого строительства и застройщиками.

«На практике часто возникали ситуации, когда отдельные граждане, минуя застройщика, сразу шли в суд, пользуясь неустойками и штрафами закона о защите прав потребителей, - вспоминает Александр Синицкий, директор департамента продаж ЖК «Английский квартал». - Теперь же любой спор сначала должен решаться вне суда между сторонами, и только в критических случаях – через суд».

Что будет с ценами на жилье?

На стоимости квартир сегодня сказываются все дополнительные затраты застройщика, замечает Ольга Барабанова из Sezar Group: «если раньше дельта в прибыли позволяла девелоперам нивелировать незначительное увеличение в себестоимости «за свой счет», то сегодня маржинальность бизнеса такова, что каждый дополнительный фактор роста в конечном итоге переносится в стоимость продукта».

Правда, замечает Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group, рост цен в связи с новациями 214-ФЗ возможен только в том случае, если покупательская способность сможет выдержать повышение стоимости. «А если нет – придется застройщикам дополнительно снижать норму прибыли. Скорее всего, в итоге дополнительные расходы на обеспечение прав дольщиков будут разделены между самими дольщиками и застройщиками».

Полный запрет ДДУ: на руку ли покупателям?

Только полная отмена долевого строительства позволит защитить граждан от обмана, заявили власти в самом начале обсуждения поправок в 214-ФЗ, и предложили вовсе отменить долевое строительство в России. Но нужна ли такая защита самим покупателям квартир? Ведь готовый продукт всегда значительно дороже, чем тот, в создании которого принимают участие дольщики, говорит Ольга Барабанова (Sezar Group).

От начальной стадии строительства до момента ввода дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра увеличивается примерно на 30%, что существенно, говорит Ирина Могилатова (TWEED). По оценке Евгения Сандлера, коммерческого директора ГК «INGRAD», если предположить, что единственным доступным вариантом финансирования строительства станут банковские кредиты, то напрашивается логичный вывод: стоимость квадратного метра вырастет в разы. «Такую нагрузку не выдержит ни покупатель, ни девелоперский бизнес», - констатирует эксперт.

А для многих россиян долевое участие в строительстве – единственный реальный способ стать собственником жилья, а для застройщиков среднего звена – возможность строить, не привлекая банковское финансирование по российским, заметим, не очень лояльным ставкам, не скрывает Евгений Страхов, директор правового управления ООО «УК «Фонд-Юг».

Отказ от долевого строительства для российского рынка в современных реалиях маловероятен, но если предположить его реализацию, то рынок столкнется с массой проблем, уверены эксперты. А в конечном итоге, отмена 214-ФЗ может значительно снизить инвестиционную привлекательность строительной отрасли, опасается Наталья Дубина, старший юрисконсульт семейства компаний KASKAD Family: «девелоперские и строительные компании не смогут привлекать достаточное количество инвестиций для реализации проектов, так как инвесторы предпочтут вложения в другие, более эффективные отрасли экономики. Недостаток инвестирования приведет к сокращению количества «игроков» на рынке, что негативно скажется на конкуренции и, как следствие, цене и качестве предлагаемых рынку объектов недвижимости».

«Кажется, выиграют в этой ситуации только банки, у которых застройщики будут брать кредиты на строительство, а граждане – на покупку готовой недвижимости, которая, безусловно, будет стоить дороже, чем на начальных стадиях строительства», - говорит Ольга Славкина из Kalinka Group.

С мнением руководителя аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олега Репченко на этот счет вы можете ознакомиться в статье «Долевое строительство отомрет само. Поэтому запрещать его не нужно».

Терять бдительность дольщикам не стоит

Несмотря на то, что новый закон, действительно становится жестче и требовательнее к застройщикам, дольщикам все равно нужно всегда быть на чеку, предупреждают эксперты.

Проблема в том, что новации 214-ФЗ в основном ужесточают лишь требования к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан на основании ДДУ, говорит Андрей Кирсанов из MR Group. Однако, обращает внимание эксперт, подавляющее большинство сегодняшних обманутых дольщиков доверили свои деньги компаниям, привлекающим деньги способами, не предусмотренными 214-ФЗ: заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства и др.

«Как видим, способов нарушения требований 214-ФЗ достаточно много и потребителю надо проявлять бдительность, прежде чем отдавать застройщику свои деньги», - предупреждает эксперт.

Кроме того, подчеркивает Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», далеко не все риски исходят из несовершенства правовой базы: не нужно забывать про экономическое положение, причем как самих застройщиков, так и покупателей жилья.

«Сегодня главные риски рынка связаны не с процедурными моментами, а экономической конъюнктурой, - подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - С одной стороны, рынок тянет на дно низкая платежеспособность покупателей. С другой стороны, рост издержек на строительство и дорогой кредит не позволяют застройщикам выводить на рынок продукт, доступный большинству наших сограждан, которые нуждаются в жилье. На мой взгляд, властям нужно сосредоточиться на решении экономических проблем. Что касается 214-ФЗ, то, как я полагаю, покупатель уже достаточно защищен и дальнейшее ужесточение мер по отношению к девелоперам может привести ровно к противоположному эффекту – росту стоимости жилья и неустойчивости строительного бизнеса».

Резюме www.metrinfo.ru

Несмотря на новые требования 214-ФЗ, ужесточенные меры и повышение ответственности застройщика, важно понимать, что инвестиции – это риск. Закон – это база, которая всегда нуждается в совершенствовании. И ни один закон не может обеспечить стопроцентной защиты дольщиков. Главное при покупке квартиры в строящемся доме – быть внимательным и тщательно проверять всю информацию о застройщике, чтобы минимизировать риски.

Недвижимость и налоги: чего ожидать в 2017 году

 МОСКВА, 28 октября 2016г.

Недвижимость и налоги: чего ожидать в 2017 году

Налог на имущество с налогом на доходы физических лиц в части продажи недвижимости претерпевает очередные изменения, запланированные еще пару лет назад. К тому же власти обещают ужесточить контроль над уплатой налогов. О том, сколько теперь придется платить и за что.

 Каждый год на 0,2% больше

 Новая схема расчета налога на имущество была принята в 2014 году, в ее основе – кадастровая стоимость, а не инвентаризационная. Согласно статье 402 Налогового кодекса РФ, реформа налогообложения частного имущества должна постепенно произойти к 2020 году. При этом ежегодно будет проводиться увеличение налоговой ставки на две десятых процента. На данный момент изменения уже коснулись городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. У других субъектов федерации есть право до 2020 года самостоятельно определить дату введения новых правил расчета налога, т.е. определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. С 2016 года в 27 регионах России уже действуют новые расчеты, а с 1 января 2017 года начнутся второй и третий этапы постепенного изменения налогооблагаемой базы налога на имущество. В первый год переходного периода собственники имущества будут платить лишь 20% от общей суммы начисления, а к концу реформы – полную сумму налога.

 Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ»:

 — Первые четыре года сумма налога будет увеличиваться с помощью так называемых понижающих коэффициентов: в первый год – 0,2 от стоимости БТИ, во второй – 0,4, в третий – 0,6, в четвертый – 0,8 и достигнет максимума на пятый год. Кадастровая стоимость снижается на 20 кв. м, если это основное жилье. Уже в этом году сумма налога с учетом 20 кв. м и коэффициента 0,2 повысится где-то в среднем в 2-3 раза.

 

Для наглядности рассмотрим формулу расчета налога. Выглядит она так: (Н1 – Н2)×К + Н2. Н1 – это размер налога, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости. Н2 – размер налога, рассчитанный исходя из инвентаризационной стоимости. К – это коэффициент, размер которого отличается в зависимости от региона. Для областей и республик, в которых реформа началась раньше, уже в 2017 году будет применяться коэффициент 0,6, в других – 0,4, а в тех уголках страны, которые в последнюю очередь подключатся к реформе, он будет равен 0,2.

 Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

 — Для примера возьмем трехкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м, принадлежащую одному собственнику. Её инвентаризационная цена составляет 464 546 рублей. Кадастровая стоимость – 2 456 732 рублей. Сначала рассчитываем налог с кадастровой стоимости. Чтобы его вычислить, надо узнать налогооблагаемую базу. Для этого вычитаем цену 20 квадратных метров из общей кадастровой стоимости помещения. Получится 1 965 385 рублей 60 копеек. Примем ставку за 0,1%. Следовательно, налог, исходя из кадастровой стоимости, будет равен 1 965 рублей 39 копеек. Данную сумму хозяин этой квартиры будет платить с 2020 года. Теперь рассчитаем размер налога по инвентаризационной стоимости путем её умножения на размер доли в праве собственности и на налоговую ставку. Пусть ставка будет равна 0,2%. Тогда 464 546×1×0,2% = 929 рублей 09 копеек. Теперь подставим полученные данные в формулу расчета налога и рассчитаем налог за 2016 год с коэффициентом 0,4: (1965,39 – 929,09) × 0,4 + 929,09. В итоге у нас получится 1 343 рубля 61 копейка. Налог за 2017 год рассчитывается точно так же. Только вместо 0,4 нужно использовать коэффициент 0,6 или тот, который действует в вашем регионе. Получим 1 550 рублей 87 копеек. Следовательно, за год налог увеличится почти на 15%. А в 2018 году он вырастет еще больше, так как налоговые органы применят коэффициент 0,8.

 Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

 — Согласно статье 401 Налогового кодекса РФ, изменения коснутся собственников любого вида имущества – квартир, комнат, домов, дач, гаражей, машино-мест, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, творческих мастерских, негосударственных музеев и библиотек, хозяйственных построек на дачных участках и наделах, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.

 А льготы есть?

 От уплаты налогов будут освобождены собственники комнат, квартир и домов площадью 10, 20 и 50 кв. м соответственно. При этом ранее действующие налоговые льготы сохранятся только в отношении одного объекта недвижимости каждого вида (на одну квартиру, один дом и один гараж).

 Климент Русакомский:

 — Категории лиц, имеющих право на налоговые льготы, указаны в ст. 407 Налогового кодекса РФ. В частности, к ним относятся Герои СССР, Герои РФ, лица, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды I и II групп инвалидности, участники Гражданской войны, Великой Отечественной войны, пенсионеры, лица, имеющие право на получение социальной поддержки, и т.д.

 Олег Сухов:

 - Наряду с ними льготы смогут оформить чернобыльцы, ликвидаторы, граждане, подвергшиеся радиоактивному заражению во время аварий или принимавшие участие в испытаниях ядерного оружия. Также государство предоставило налоговые послабления семьям военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионерам, мужчинам от 60 лет и женщинам от 55 лет, лицам, осуществляющим профессиональную творческую деятельность в специально оборудованных помещениях. Замыкают перечень дачники, огородники и владельцы жилых домов. Они имеют право на льготу в отношении хозяйственных построек площадью не более 50 кв. м.

 Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

 — Ставка налога не будет превышать 0,1% для жилых домов, в том числе недостроенных жилых помещений, гаражей и машино-мест, а также хозяйственных строений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м, расположенных на садовых и дачных земельных участках. 

Если не пришла квитанция из налоговой 

Еще одно нововведение коснется самого факта уплаты данного налога. Не секрет, что многие собственники, зная о своей обязанности платить налог, ни разу не получали из налоговой квитанцию и уж тем более не порывались самостоятельно прийти в инспекцию и заплатить налог. «Пробелы» в доставке налоговых уведомлений объясняются плохим уровнем взаимодействия госструктур: вероятно, Росреестр не передает налоговой данные обо всех собственниках, поэтому кто-то получил платежку, а кто-то – нет. Однако с нового года все собственники, независимо от получения квитанции, должны будут обратиться в налоговую инспекцию и заплатить налог самостоятельно. Даже если до конца 2016 года вы не получите извещение, то нужно до 1 января сообщить об этом налоговикам. Если снова пренебречь этим, то придется выплачивать налоги за владение квартирой, которые накопились за три года, а к ним приплюсуют еще и штраф в размере 20% от суммы долга.

 Кадастр «залез» и в куплю-продажу

 Новости от НДФЛ в части продажи недвижимости тоже имеют место. Причем с начала 2016 года этот налог уже претерпел определенные изменения, касающиеся минимального срока владения имуществом для его безналоговой продажи. Три года увеличили до пяти лет, а ставка налога осталась прежней – 13%. Напомним, что те, кто купил квартиру после первого января 2016 года, в случае ее продажи в течение пяти лет с момента регистрации будут платить налог. Это же правило действует и для жилья, впервые внесенного в ЕГРП после 1 января 2016 года. А с 2017 года налоговики идут дальше и начинают проверять расчет налога с продажи имущества путем сравнения цены, указанной в договоре, с кадастровой стоимостью объектов, умноженной на коэффициент 0,7.

 Олег Сухов:

 - Если договорная цена окажется выше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то налог будет считаться от суммы, указанной в договоре. А если цена договора окажется ниже, то фискальные органы рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, умноженной на те же 0,7.

 Климент Русакомский:

 - С 2017 года граждане РФ обязаны будут уведомлять Федеральную налоговую службу РФ о появившемся у них новом имуществе.

 Больше «теневых» сделок и судов?

 Предстоящие перемены выгодны только государству, которое ищет все новые и новые способы пополнения казны. При этом для ряда простых людей нововведения станут непомерным бременем. В первую очередь возмущает россиян поверхностно проведенная в 2013 году кадастровая оценка.

 Алина Дмитриева:

 — Преобразования в сфере налогов на имущество физических лиц, которые ожидаются с 1 января 2017 года, значительно «ударят» по кошельку граждан. Переход с инвентаризационной стоимости имущества к определению налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости, существенно повысит размер оплачиваемых налогов, а также увеличит количество судебных дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимого имущества.

 Климент Русакомский:

 — С одной стороны, наличие переходного периода позволит сделать данное увеличение налога постепенным и не таким резким. С другой, нововведения могут привести к увеличению числа «теневых» сделок на рынке недвижимости, а также к сознательному занижению цены сделки в целях уменьшения размера уплачиваемого налога. 

При этом эксперты называют происходящий процесс объективным, мол, во всем цивилизованном мире рынок недвижимости уже давно руководствуется кадастровой стоимостью объектов. Другое дело, что для адекватного восприятия народом нововведений необходимо было более ответственно подойти к вопросу организации кадастровой оценки. Также юристы считают, что момент для реформ выбран неудачный. Реформы в кризис подрывают и без того далеко не патриотичный настрой людей, повышая социальную напряженность в обществе. В любом случае рынок недвижимости, где спрос все еще существенно отстает от предложения, может захлестнуть новая волна выставления объектов на продажу и для сдачи в аренду. И связано это будет именно с увеличением размера налога на недвижимость.

 Олег Сухов:

 — Прежде всего ощутят на себе нововведения малообеспеченные граждане, особенно которые проживают в дорогом и большом жилье или получили несколько квартир по наследству. Эти россияне будут нести значительные затраты и попытаются избавиться от части собственности либо станут сдавать помещения в аренду. Данный процесс приведет к небольшому снижению цен. Как ни странно, закон ударит также по владельцам элитных особняков и квартир. Здесь налоги будут очень высокими. Можно ожидать, что многие собственники выставят свою недвижимость на продажу, и её цена тоже упадет. В этом случае Россия пойдет по западному пути. В Европе и США десятилетиями пустуют дорогие дома и квартиры, построенные в стабильные периоды – 50-60, 80 и 90-е годы XX века, и выставленные на продажу в период кризиса, но не востребованные. Так будет и у нас.

Без свидетельства о праве: в России изменилась процедура сделок с жильем

МОСКВА,15 июля 2016г. Россияне больше не будут получать свидетельство о праве собственности на жилье: 15 июля вступил в силу закон, который отменяет выдачу такого документа. Вместо свидетельства владельцам недвижимости будут выдавать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) — бумагу, которая описывает, кому именно принадлежит объект. Уже выданные свидетельства о праве собственности сохраняют юридическую силу, однако, по сути, становятся бесполезными: для проведения сделок с жильем этот документ не требуется, сообщили «РБК-Недвижимости» в Росреестре.

Изменения не приведут к хаосу на рынке жилья, так как запрос выписки из ЕГРП и прежде был обычным этапом сделки по обмену или купле-продаже, убеждена руководитель департамента оформления риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Надежда Аверина. «Другое дело, что собственникам жилья понадобится время, чтобы психологически привыкнуть к новшеству, — уточнила Аверина. — В свое время они с недоверием воспринимали простые бланки свидетельств, а сейчас вместо них выдается выписка из ЕГРП. Она в некоторой степени отличается от того варианта, по которому заказывают получение информации об объекте или субъекте недвижимости, однако здесь отображена вся информация, которая была бы распечатана на бланке свидетельства. Для добропорядочных собственников никакой угрозы нет».

Два документа — одно название

Новая выписка из ЕГРП не полностью дублирует старую, притом что называются они одинаково. «Важно различать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности на объект, и выписку, которая запрашивается дополнительно в Росреестре при продаже или покупке квартиры для подтверждения актуальности данных об объекте и владельце, — сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Росреестра. — Удостоверяющая выписка выдается по итогам процедуры регистрации прав на недвижимость. Такая выписка представляет собой документ, подтверждающий, что на указанную в ней дату выдачи за определенным лицом зарегистрировано право на конкретный объект недвижимости, о чем в ЕГРП в соответствующий день сделана регистрационная запись под соответствующим номером. Документ можно получить как в бумажном, так и электронном виде».

Такая выписка из ЕГРП будет бесплатной: стоимость бланка уже включена в государственную пошлину за оформление сделки, объяснили в «НДВ-Недвижимости». Бланк свидетельства о праве собственности также автоматически включался в госпошлину, а потому стоимость государственной услуги по регистрации сделки с 15 июля не изменится, указала Аверина. «До вступления в силу изменений в законодательстве заявитель мог выбрать: при регистрации права собственности получить свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРП. С 15 июля 2016 года это может быть только выписка из ЕГРП», — заключили в Росреестре.

Старый формат выписок также сохраняется: в противовес «удостоверяющей» Росреестр называет ее «дополнительной». «Дополнительную выписку из ЕГРП, которая актуальна на дату запроса, можно получить в любой точке России независимо от места нахождения объекта недвижимости. Такая выписка из ЕГРП предоставляется при наличии паспорта абсолютно любому человеку. В подобной справке будут указаны имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также его обременения: имеется ли ипотека, арест и аналогичные сведения, но не будут указаны сведения о документах, на основании которых данные права зарегистрированы», — говорится в комментариях, которые Росреестр подготовил по просьбе «РБК-Недвижимости».

В отличие от удостоверяющей, дополнительная выписка оформляется за деньги. Стоимость бумажной версии при личном обращении в Росреестр составляет 200 руб., документ в электронном виде можно заказать за 150 руб. В случае запроса из другого региона стоимость вырастает до 300 руб., уточнила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Мария Королева.

Все выписки из ЕГРП являются бессрочными, говорится в законе. Впрочем, это не означает, что человек сможет пользоваться одной и той же выпиской во всех ситуациях, считают риелторы. «Различными инстанциями указанные в выписке сведения рассматриваются как актуальные в течение месяца со дня выдачи, — пояснила Королева. — При этом свидетельство о праве собственности также не имело срока действия и отображало сведения на указанную в нем дату». «Для получения актуальной информации лучше запросить дополнительную выписку из ЕГРП, сведения которой действительны на дату запроса», — предупредили в Росреестре.

Кому на самом деле нужны выписки

Несмотря на замену свидетельств на выписки, процесс регистрации сделок с недвижимостью не изменится, утверждают в Росреестре. Ведомству и раньше не требовались ни свидетельство, ни выписка, так как Росреестр самостоятельно ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки запрашивали риелторы и покупатели квартир для проверки юридической чистоты объекта: документ показывал, не заложена ли квартира и не находится ли она под арестом. Выписка останется «средством успокоения» и в дальнейшем, так как это не правоустанавливающий, а правоподтверждающий документ, разъяснила управляющий партнер риелторского агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. «Свидетельство лишь подтверждает, что собственник владеет данной недвижимостью. Основанием для возникновения права являются правоустанавливающие документы. Это договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, справка ЖСК, может быть свидетельство о приватизации», — перечислила Толстик.

Свидетельство о праве собственности являлось вторичным документом, подтвердил управляющий партнер юридической компании Heads Consulting Александр Базыкин. Документы первого уровня — это договор участия в долевом строительстве, договор дарения, акт государственного органа власти о предоставлении помещения, договор купли-продажи и все остальные соглашения, в результате которых у человека возникает право собственности, указала Мария Королева. Именно этот документ остается ключевым для каждого собственника в России — выписки и свидетельства при этом оказываются необязательным элементом, заключили риелторы. «Собственник и прежде не обязан был предоставлять в Росреестр свидетельство для регистрации перехода прав, если его право зарегистрировано в ЕГРП. При проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, при которой проверяется отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами и соответствующие права лица, обратившегося за регистрацией», — объяснили в «Инком-Недвижимости».

Таким образом, выписка остается сугубо добровольным документом. «Менять режим и порядок работы регистраторов Росреестр не планирует, так как в связи с отменой свидетельств ничего не меняется ни в процедуре регистрации собственности, ни в действиях граждан при операциях на рынке недвижимости. Запрашивать выписки регулярно не было и нет никакой необходимости. Этот документ требуется в связи с какой-то конкретной операцией», — сообщили в Росреестре.

Защищает ли новый закон от мошенников

Упразднение свидетельств о праве собственности повышает правовую защиту собственников при заключении сделок, сообщили «РБК-Недвижимости» юристы из компании «Неделько и партнеры» и Люберецкой коллегии адвокатов. «Теперь непосредственно перед сделкой можно получить актуальные сведения о собственнике имущества, исключив двойные продажи и предоставление поддельных или украденных свидетельств. Преступникам усложнили задачу», — заявила адвокат Люберецкой коллегии адвокатов Вера Ефремова.

Часто мошенники пользовались тем, что покупатели недвижимости считали свидетельство о праве собственности исчерпывающим документом, который отражает всю полноту информации о доме или квартире, рассказал Василий Неделько. «Существует схема: человек покупает помещение на основании свидетельства права собственности, в котором не отражена важная информация, имеющаяся в реестре. Например, информация об обременении: допустим, на купленное помещение действует договор аренды на 49 лет со ставкой 1 руб. за все помещение в год, — объяснил юрист. — В выписке из ЕГРП содержится куда больше значимой информации, которая поможет предотвратить мошенничества».

С этими доводами не согласились в юридической компании Heads Consulting. «Помимо свидетельства о праве собственности, есть запись в ЕГРП о зарегистрированных правах, сведения о правоустанавливающих документах, паспорта, которые проверяют при приеме документов от заявителя. Невозможно совершить мошеннические действия с недвижимостью, подделав только одно свидетельство, — утверждает Александр Базыкин. — Получение выписки из ЕГРП является единственной проверкой объекта перед сделкой».

Отмена свидетельств и полный переход на электронное ведение реестра способны привлечь киберпреступников и создать новые угрозы для владельцев недвижимости, предупредил антивирусный эксперт «Лаборатории Касперского» Денис Макрушин. «Любая новая технология и система, которая ее использует, открывает не только новые возможности для добропорядочных людей, но и приносит новые угрозы — например, новые уязвимости, которые могут быть использованы для кражи данных из этой системы. [Она] обязательно будет удостоена внимания со стороны злоумышленников, преследующих очевидные цели: используя недостатки технологии, украсть ценные данные и в конечном итоге получить финансовую выгоду», — заявил Макрушин.

Продажа квартиры по интернету

Одновременно с отходом от бумажного документооборота в России происходит перевод регистрации сделок с жильем в электронный вид без привязки к месту, где физически находится дом или квартира. «Зарегистрировать права собственности из любого региона можно уже сейчас с помощью интернета. С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать документы на государственную регистрацию прав в электронном виде на всей территории России, — сообщили «РБК-Недвижимости» в Росреестре. — После 1 января 2017 года можно будет экстерриториально подать документы на государственную регистрацию прав при личном визите в офис Федеральной кадастровой палаты или многофункциональный центр».

Принцип экстерриториальности, не подразумевающий привязку продавца и покупателя к региону, в котором находится недвижимость, нравится не всем. «Подозрительно выглядит ситуация, когда участник сделки постоянно проживает в одном регионе, а переход права по сделке регистрируется в другом — за многие тысячи километров, — считает Марина Королева. — Подавать документы в электронном виде может любой человек, у которого есть усиленная квалифицированная электронная подпись. Мошенники есть и будут. Они подделывают документы; не исключено, что будут подделывать и электронную цифровую подпись или незаконным путем получать ее от владельца. Допустим, вы узнали, что переход прав регистрируется по вашей квартире против вашей воли, а регистрируется он за тысячи километров от вас. Достаточно сложно оперативно предпринять меры по приостановлению или прекращению такой регистрации».

Начал действовать запрет на сделки с жильем без нотариуса

МОСКВА, 06 июня 2016г. Закон о запрете на продажу, дарение и обмен долей в жилой недвижимости без нотариального заверения сделки вступил в силу 6 июня. По новым правилам любые сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять у нотариуса. До принятия данного закона россияне могли составить договор дарения или мены в свободной форме, после чего Росреестр был обязан официально подтвердить законность сделки.

Как отмечает «РБК-Недвижимость», с 6 июня 2016 года каждый россиянин обязан в письменной форме предупредить всех собственников жилого помещения о том, что он собирается продать, обменять или подарить принадлежащую ему долю. В этом извещении потенциальный продавец обязан указать все детали сделки, включая цену, за которую будет продана доля. После этого у других собственников будет месяц, чтобы изъявить желание самостоятельно приобрести указанную долю на озвученных условиях, следует из закона.

Только если ни один из других собственников жилья не захочет стать новым владельцем доли, которую выставили на продажу, собственник получит возможность продать свою долю, говорится во второй статье нового закона. При этом нотариус не будет регистрировать сделку, если продавец доли не предоставит ему письменные отказы от всех других собственников, где эти люди написали бы, что не возражают против сделки.

Новые нормы распространяются также на продажу, дарение или обмен целых объектов недвижимости, если они находятся в долевой собственности. Закон также усложняет сделки с домами и квартирами, которыми владеют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные собственники, следует из публикации.

Минфин: в 2017 году ипотека станет доступнее даже без господдержки

  МОСКВА, 08 апреля 2016г.  В 2017 году ипотека подешевеет даже без госпрограммы субсидирования процентных ставок. Такой прогноз сделал глава Минфина РФ Антон Силуанов. Однако эксперты рынка считают, что для реализации подобного сценария нет никаких предпосылок. Каких ипотечных ставок в итоге ждать россиянам и почему?

Ипотечное кредитование в России в 2017 году будет доступнее, чем в текущем, даже без госпрограммы субсидирования ставок. Такого мнения придерживается минфин Антон Силуанов, которое он озвучил на съезде Ассоциации российских банков 7 апреля. Чиновник уверен, что программа начнет функционировать в автоматическом режиме, без господдержки. Так как стоимость ресурсов для ипотечников станет приемлемой и значительно ниже, чем в настоящее время, передает РИА Новости.

Силуанов уточнил, что благодаря ипотеке с господдержкой в 2015 году россияне взяли рекордный объем жилкредитов, а девелоперы ввели рекордный объем новостроек.

Ранее глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев заявлял, что госсубсидирование ипотечной ставки на первичном рынке необходимо продлить и после 31 декабря 2016 года.

Напомним, в конце февраля власти РФ пролонгировали госпрограмму до конца года с прежнего срока завершения в марте. Также лимит выдачи подняли до 1 триллиона рублей против предыдущих 700 миллиардов. Одновременно размер компенсаций выпадающих доходов банкам сократили на 1 процентный пункт.

Однако эксперты рынка не считают, что ипотека для граждан подешевеет в 2017 году. По их словам, для осуществления подобного сценария нет предпосылок. При этом банки не торопятся давать долгосрочных прогнозов в сложившемся экономическом положении.

Зампред председателя правления «ДельтаКредита» Ирина Арсланова пояснила, что стоимость ипотеки для конечного потребителя напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка и доходов населения. Причем спрос на жилкредитование обусловлен не только процентными ставками, но и динамикой цен на недвижимость, и реальными доходами граждан.

В то же время глава ипотечного центра «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева обратила внимание, что даже в 2014 году при стабильной экономической ситуации и ключевой ставке в 7-8% средняя ставка по ипотеке на новостройки оставалась на уровне в 12,5%. То есть даже тогда она была выше нынешней. Поэтому в 2017 году, особенно без господдержки, вряд ли станет меньше текущей. Кроме того, причин сокращения ключевой ставки регулятора, на которую опираются ипотечные, также не наблюдается.

Что ждет рынок недвижимости в 2016 году - факторы риска и прогнозы

МОСКВА, 25 декабря 2015г. 2016 год обещает российскому рынку недвижимости целый ряд знаковых событий. Начало многим из них было положено еще в 2015 году. Какие факторы будут влиять на рынок недвижимости в 2016 году, какие нововведения коснутся застройщиков, продавцов и покупателей жилья, в чем заключаются риски, что будет с ценами, спросом и предложением — эти и другие прогнозы экспертов читайте далее....

Самые ожидаемые события 2016 года на рынке недвижимости и их влияние

Эксперты собрали самые значимые события, ожидаемые в грядущем 2016 году, и спрогнозировали их влияние на рынок недвижимости России.

Продление субсидирования ипотечных ставок на новостройки

Одним из важнейших пунктов антикризисного плана в сфере строительства станет субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке жилья. Госпрограмму, запущенную в марте 2015 года, уже продлили до мая 2016 года против марта, когда планировалось ее окончание изначально. Именно данная господдержка не дала рынку рухнуть на дно и сохранила приемлемый спрос на квартиры в новостройках массового сегмента. Так как в некоторых проектах на ипотечные сделки приходятся 80% общего объема. В начале 2015 года на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ, когда банки могли предложить гражданам лишь непомерные процентные ставки по жилкредитам, продажи недвижимости практически встали и ожили лишь после ввода властями программы субсидирования.

Однако специалисты IRN.RU уверены, что реальное улучшение может произойти только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Это возможно, если стабилизируется экономико-политическая напряженность. Остальные меры принесут временный эффект.

Усиление защиты дольщиков

Минстрой РФ направил в Правительство изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). По ним собственный капитал застройщиков планируется привязывать к стоимости возводимого по ДДУ жилья, сформировать единый реестр девелоперов и запустить альтернативный механизм обеспечения прав граждан-соинвесторов в виде размещения их средств на эскроу-счетах в банках.

Многие эксперты считают, что из-за непосильности новых требований с рынка уйдут небольшие компании, он укрупнится и, следовательно, цены на недвижимость повысятся. В «Метриум Групп» уточнили, что застройщики будут строить дома и продавать квартиры в высокой степени готовности. То есть существенных скидок покупателям можно не ждать. В Est-a-Tet обратили внимание, что сейчас жилпроекты на 70% кредитуются дольщиками. Поэтому удержание их средств до окончания строительства на эскроу-счетах неизбежно выльется в рост цен, так как девелоперы станут брать больше кредитов в банках. Также усилится нагрузка на банковский сектор и разовьются серые схемы.

С новыми правилами, по мнению специалистов, не справятся более половины застройщиков. Однако глава Минстроя РФ Михаил Мень не ожидает банкротств из-за поправок в ФЗ-214. Они нацелены на увеличение открытости девелоперов и перевод жилстроительства со средств граждан на банковское проектное финансирование.

В то же время эксперты уверены, что укрупнению рынка поспособствуют и новые требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков перед дольщиками. С октября 2015 года объем собственных средств страховщиков повысили с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда. Логично, что оставшиеся на рынке крупные фирмы предпочтут страховать крупных девелоперов ради минимизации рисков.

В IRN.RU отметили, что освобождение рынка от мелких и средних застройщиков не решит проблему обманутых дольщиков. Ярким примером является судьба крупнейшей стройкомпании СУ-155.

Окончание бесплатной приватизации жилья

На сегодняшний день в гос- и муниципальной собственности остается 20% жилфонда страны. В четвертый раз продленная бесплатная приватизация предоставленных по соцнайму помещений должна завершиться 1 марта 2016 года. Однако не исключено, что срок вновь отодвинут. В Госдуму уже поступил соответствующий законопроект. После 1 марта 2016 года бесплатно оформить право собственности на жилье по соцнайму смогут проживающие в аварийных домах и другие очередники на квартиру от государства. То же коснется жителей Крыма и Севастополя, недавно вошедших в состав РФ.

При этом Минстрой РФ предлагает сделать бессрочной бесплатную приватизацию для некоторых групп населения. Например, для детей-сирот и давних очередниках, не относящихся к малоимущим.

Изменения налогового законодательства

Поправки в налоговое законодательство, вступающие в силу в 2016 году, как отмечают в БЕСТ-Новострое, в первую очередь повлияют на тех, кто перепродает недвижимость. Потеряет смысл занижение стоимости квартиры до 1 миллиона рублей. Налог станут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, особенно это актуально для квартир в центре Москвы. Нововведения повысят собираемость налогов и сократят число спекуляций на вторичном рынке жилья.

В «Метриум Групп» напомнили, что с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью, когда весь доход освобождается от налога, увеличивается до 5 лет с прежних трех. Что грозит снижение инвестиционной привлекательности жилья.

Закрытие персональных данных собственников жилья

В большинстве своем эксперты оценивают усиление защиты персональных данных владельцев недвижимости негативно. В Est-a-Tet считают маловероятным, что законопроект о закрытии персональных сведений о собственниках оградит последних от мошенников. Так как есть другие источники информации по персональным данным. Но процесс регистрации документов и купли-продажи жилья в целом усложнит и удлинит.

Ужесточение правил грузоперевозок

Специалисты сходятся во мнении, что развитие транспортной инфраструктуры повышает покупательскую активность. Так как зачастую именно проблема с транспортной доступностью ограничивает спрос на жилье в той или иной локации. В 2016 году планируется запуск пассажироперевозок по МКЖД. Там появятся более 30 ТПУ, кольцевую свяжут с столичным метро. В итоге линии метрополитена вместе с модернизируемым Малым кольцом МЖД превысят 500 километров. В 2016 году должны открыть еще 12 станций метро. Также продолжится масштабная реконструкция автомагистралей, включая Калужское шоссе.

Однако отрицательное влияние приписывают изменениям в законы РФ в части ужесточения требований к нормам загрузки автотранспорта и запуска системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по федеральным дорогам. Что увеличит себестоимость стройработ минимум на 7-8%. Особенно сильно это отразится на самом доступном жилье — проектах эконом- и комфорт-класса.

Ограничение деятельности турецких стройкомпаний

В 2016 году турецкие застройщики должны будут обращаться в Правительство РФ за спецразрешением на возведение новостроек. Однако все проекты, начатые в 2015 году, по словам первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова, они смогут закончить беспрепятственно. Также власти составят список работодателей, сотрудниками которых могут быть граждане Турции. В то же время турецкие подрядчики продолжат строить стадионы ЧМ-2018.

В настоящее время на стройплощадках в России трудятся около 10 тысяч турков. Турецкие компании реализовали в 2014 году 47 проектов в 3,9 миллиарда долларов. В январе-сентябре 2015 года они сдали 8 проектов в 2,3 миллиарда долларов. Россия находится на первом месте в рейтинге стран, на рынке которых представлены турецкие стройкомпании, с долей в более 19%.

Эксперты считают, что уход турков высвободит существенную часть рынка для отечественных предприятий. Однако за ограничением использования турецкой рабочей силы последует срыв сроков ввода ряда новостроек.

Прогноз тенденций российского рынка недвижимости на 2016 год

К данному моменту на каждого россиянина в продажу предлагается свыше 2 квадратных метров жилья. Что в 2 раза больше необходимой нормы. В 2011 году насчитывалось всего 0,85 «квадратов». В то же время по результатам 2016 года в агентстве недвижимости «Этажи» прогнозируют дальнейшее увеличение данного показателя. И этот фактор бесспорно окажет давление на снижение цен.

Также на рынок в 2016 году будет влиять ситуация на финансовом рынке. При этом учетная ставка, ставка по ипотеке, курс доллара взаимосвязаны с ценами на нефть. Так, если нефть в среднем за год будет 40-55 долларов за баррель, то стоимость жилья упадет на 10%, а число сделок увеличится на 12%.

Кроме того, в ноябре-декабре 2015 года не случилось привычного ажиотажа на рынке недвижимости. Почти не осталось инвестиционных сделок. Нет гарантий, что ситуация изменится именно в 2016 году.

В целом специалисты предрекают следующие тренды рынка недвижимости в 2016 году:

1. Смещение структуры спроса на более дешевые сегменты недвижимости. Уже в настоящее время наблюдается значительное повышение доли ипотечных сделок. Наибольшей популярностью пользуется эконом-класс. В конце 2015 года комфорт- и бизнес-сегмент испытывают нехватку спроса.

2. Развитие арендного жилья и доходных домов. Соответствующие поправки в законодательство помогут взглянуть на данный сектор по-другому банкам, застройщикам и частным инвесторам. До этого девелоперы его не воспринимали из-за высокой маржинальности в строительстве. Однако к сегодняшнему дню в стране сформировался большой объем нереализованной недвижимости.

3. Уменьшение числа компаний, запускающих новые стройпроекты. Произойдет так называемая олигополизации стройрынка. В крупных городах до 90% новых проектов будут открываться первыми пятью компаниями.

4. Ускоренное развитие технологий в стройотрасли. За последнее 5-летие в стране появилось большое количество новых дешевых и быстрых технологий строительства. Но их не использовали. Однако теперь, из-за резкого снижения маржинальности бизнеса риски внедрения окажутся меньше рисков невнедрения.

5. Засилье сайтов-агрегаторов по недвижимости. Впервые конкуренцию риэлторам составят сайты-агрегаторы. Существенное количество компаний покинут рынок. В итоге из-за сильной конкуренции возрастет качество услуг.

6. Развитие законодательства в строительстве. Планируется создание аналога ЦБ, но для застройщиков. С соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и т. д. Однако более жестким вариантом станет переключение на работу только по готовому жилью.

7. Ликвидация монополии банковского сектора на предоставление ипотеки. Законодательные изменения дадут возможность выдавать ипотеку различным гос- и частным фондам. Что уменьшит ее стоимость.

Подводя итог, эксперты обращают внимание, что для покупателей 2016 год будет благоприятным. Стоимость жилья снизится, а также ипотеки, предложение расширится, повысится сервис и перезапустятся долгосрочные механизмы доступной недвижимости.

Налог вашему дому

 МОСКВА, 07 декабря 205г. Сколько теперь будут платить владельцы недвижимости

После Нового года кадастр сделает беднее не только тех, кто владеет квартирами, но и тех, кто решит их продать. Если разница между суммами покупки и продажи жилья окажется маленькой, налог будут считать от его кадастровой стоимости. А чтобы продать недвижимость без уплаты налога, придется ждать пять лет.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

В течение прошлого года на фоне стремительной девальвации рубля россияне вкладывали деньги в недвижимость — квартиры, дачи, гаражи и земельные участки. Некоторые "затаривались" основательно, дабы потом с выгодой продать излишки квадратных метров. Однако помимо проблем с ликвидностью этих активов и падением цен на рынке недвижимости инвесторов ждал еще один неприятный сюрприз: в ноябре 2014 года был принят федеральный закон, которым были существенно изменены правила налогообложения граждан при продаже недвижимости. Прежде всего были изменены сроки владения жильем, освобождающие продавца от уплаты подоходного налога,— с трех до пяти лет.

Однако мало кто понял, кого касается новая норма. Собственникам, которые приватизируют недвижимость, получают ее в наследство, по договору ренты или по договору дарения от родственников, беспокоиться не стоит. Для всех этих случаев сроки владения остались прежними — три года.

Даже инвесторы, покупающие недвижимость до Нового года, могут не нервничать. "Новые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости будут распространяться только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года. А на остальную будут распространяться старые правила о трехлетнем сроке владения",— пояснил руководитель независимого экспертного центра "Общественная Дума" Роман Терехин. Это подтвердили "Деньгам" и в УФНС Москвы: "В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ N382-ФЗ от 29.11.2014 положения 217.1 части второй Кодекса применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года".

Иными словами, купили вы, например, не подумав, десяток квартир, чтобы спасти дешевеющие рубли в декабре 2014 года, и, естественно, не хотите платить налоги при их превращении в наличные. Можете смело продавать эти объекты в декабре 2017-го, ваш налоговый "дембель", как и предусмотрено действующим Налоговым кодексом,— ровно через три года.

Любишь жить — плати налоги

Все проблемы начинаются, если недвижимость продавать нужно срочно, а платить налог не хочется. До сих пор никаких проблем с этим ни у кого не возникало: граждане массово занижали стоимость сделок на любом этапе купли-продажи жилья. Для приватизированной недвижимости, на которую не было никаких расходов, это единственный вариант сократить налогооблагаемую базу. В договоре указывается сумма — 999 тыс. руб. 99 коп., поскольку с суммы продажи до 1 млн руб. налог не берется.

У инвесторов, которые покупали квартиру, всего два варианта: они могут получить налоговый вычет при продаже, снизив сумму налогооблагаемой базы на 1 млн руб., или учесть расходы на покупку недвижимости. "Налоговый вычет в 1 млн руб. плох тем для инвесторов, что формально его можно получить только раз в жизни. Но если я инвестор, у меня будет по несколько квартир в год",— пояснил "Деньгам" один из системных инвесторов. Поэтому такие "бизнесмены" выбирают второй вариант: перепродают недвижимость, указывая в договоре ту же сумму, за которую и купили,— купил за 4 млн руб. и продал за 4 млн руб. Нет дохода — нет налога.

До 1 января 2016 года особых проблем с этим не было. Однако инвесторы, которые будут покупать квартиры после 1 января 2016-го, оформлять их в собственность и потом продавать, уже не смогут занизить доход от продажи ниже 70% кадастровой стоимости этой недвижимости. По закону налог будет рассчитываться либо исходя из цены сделки, либо из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7 (смотря какая сумма будет выше). "А если у квартиры не было кадастровой стоимости на момент ее покупки, то налог будет рассчитываться от дохода, полученного от продажи квартиры",— поясняет Роман Терехин.

Например, 1 января 2016 года вы купили квартиру за 5 млн руб. Продаете ее в 2020 году (пятилетний срок еще не прошел) за 12 млн руб. На 1 января 2020 года кадастровая стоимость этой квартиры составляет 11,5 млн руб. Есть два варианта. Либо налог рассчитывается из той суммы, которую вы укажете в договоре купли-продажи за минусом ваших расходов. Либо налог рассчитывается из 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом ваших затрат. В нашем случае выгодней основываться на кадастровой стоимости: 70% — это 8,05 млн руб. Если из 8,05 млн руб. вычесть 5 млн руб. (расходы на покупку), то 3,05 млн руб.— налогооблагаемая база. При ставке НДФЛ — 13% налог — 396,5 тыс. руб.

Можно, конечно, попробовать указать в договоре меньшую сумму. Но, во-первых, это огромный риск: если что-то пойдет не так, вам вернут ровно столько, сколько указано в документе. Во-вторых, государство уже решило, что доход при продаже недвижимости не может быть меньше 70% ее кадастровой стоимости. Это минимум, с которого придется платить.

"То, как будет считать налоговая и к каким коллизиям это приведет в результате, мы увидим, к сожалению, только в следующем году. Потому что эта норма новая и правоприменительная практика будет, как всегда, двоякой. Я в этом абсолютно уверена. Разумеется, налоговая будет считать больше, граждане, естественно, будут считать меньше. В теории на данный момент есть несколько вариантов для расчета налога, исходя из тех формулировок, что написаны в законе",— говорит гендиректор "Метриум групп" Мария Литинецкая. Никаких уведомлений из налоговой службы не будет — вы сами должны будете принести декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля. В нашем случае — в 2021 году. И заплатить надо будет не позднее 15 июля 2021 года.

Маленький свечной заводик

Совершенно очевидно, что новые правила придуманы в первую очередь для тех, для кого покупка-продажа квартир — это пусть небольшой, но бизнес. Инвестиции в строящееся жилье до сих пор пользуются огромной популярностью, несмотря на кризис: как следует из статистики Росреестра за девять месяцев этого года, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) составило 492,5 тыс. За тот же период 2014-го было 560 тыс. ДДУ.

Как зарабатывают на строящемся жилье? На стадии котлована девелопер начинает продавать физлицам квартиры по ДДУ. Причем, как правило, застройщик продает строящуюся квартиру по реальной стоимости, то есть первоначальная цена в договоре указана рыночная. "Все махинации с занижением цен происходят, когда физлицо перепродает права требования на квартиру, которая еще не достроена, и с этой цепочки начинается вся история с занижением цен",— говорит Андрей Зуйков, управляющий партнер юридической компании "Архитектура права".

Дом строится, возвели десять этажей, стоимость ДДУ выросла. Человек, купивший квартиру за 5 млн руб., продает ее за 6 млн руб. "Он договаривается с покупателем, что укажет в договоре не 6 млн руб., а те же 5 млн руб.",— говорит Зуйков. Дело в том, что по российскому законодательству любой доход физлиц облагается налогом — НДФЛ. "Передача прав даже по договору уступки предполагает извлечение дохода. Видимо, это тот самый случай, ради которого все и затевалось с налогом от кадастровой стоимости. Человек, который вошел с некоей суммой в договор долевого участия, наверняка в договоре уступки напишет ровно ту же сумму. И соответственно, именно эту лазейку хотели закрыть",— сказал "Деньгам" один из таких инвесторов.

Однако, похоже, лазейку закрыли не полностью. До тех пор, пока дом не достроен, не введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет, кадастровой цены у квартиры нет. "А поскольку еще нет никакой привязки к кадастру, значит, оценить стоимость продаваемых прав невозможно. Поэтому у людей остаются лазейки, позволяющие договариваться о той продажной цене, которую они укажут в договоре",— отмечает Андрей Зуйков.

Проблемы возникнут у покупателя, который окажется крайним в цепочке по переуступке прав, если в договоре занижена цена. "Тот человек, который купил эту долю, указанную в договоре не по рыночной цене, и который оформит на квартиру право собственности, впоследствии, когда он будет ее продавать, в своих расходах сможет учесть только ту сумму, которая и указана в договоре",— отмечает Андрей Зуйков. То есть при сделках, где право собственности будет оформляться после 1 января 2016 года, при последующей перепродаже уже будет учитываться 70% кадастровой стоимости.

В ноябре этого года специально к Дню работника налоговых органов Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) выяснило, что подавляющее большинство россиян законопослушны и платят все налоги сполна. Так ответили 75% опрошенных респондентов. При этом за последние два года существенно увеличилось число тех, кто не знает о том, какую ответственность они могут понести в случае неуплаты налогов (53% опрошенных в этом году против 44% в 2013-м).

При продаже недвижимости из налоговой службы не приходит никаких уведомлений, хотя данные об этих сделках ФНС получает из Росреестра в течение десяти дней после регистрации прав. "До вступления в силу новых правил налогообложения доходов физических лиц при продаже квартиры собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, при продаже обязан предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ в отношении полученных доходов от продажи такого имущества",— напоминает Мария Литинецкая. "Люди декларации не подают на эти доходы! Они думают, что если они что-то продали, показали, допустим, такую же цену, как цена приобретения, значит, есть некий налоговый вычет, и декларацию они не подают и спокойно дальше живут. И таких людей много. Если их всех проверить сейчас комплексно, будет огромное дозачисление налогов. Потому что если не подать декларацию, то налогового вычета не будет, а доход будет. Им налоговая скажет: вы не подали декларацию, права на вычет нет. Но поскольку продажа есть, значит, есть доход от продажи",— уверен Андрей Зуйков.

Есть и еще одна проблема: кадастровая стоимость квартир в Москве во многих случаях оказалась выше рыночной из-за падения цен. Тот же самый феномен наблюдается и в Московской области. Тем не менее Зуйков отмечает, что, ужесточив правила определения доходов и привязав их к кадастровой стоимости, законодатель попытался смягчить их, разрешив субъектам Российской Федерации (а значит, и городам федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Симферополь) своими законами уменьшать сроки владения и размер коэффициента (те самые 70%) вплоть до нуля.

 

Прогноз рынка недвижимости до конца 2015 – на 2016 г. от IRN.RU

 МОСКВА, 3 декабря 2015г. Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие – отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008-2009 гг. Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Осень облегчения не принесла

Наступление осени 2015 г. не привело к значительному росту спроса: по данным риелторских агентств, покупательская активность на вторичном рынке в сентябре, с началом нового делового сезона, увеличилась лишь примерно на 10-13% по сравнению с провальными летними показателями. И это несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе – хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.

Таким образом, надежды на скорое восстановление рынка недвижимости по аналогии с прошлым кризисом, когда признаки оживления появились уже к осени 2009 г., оказались тщетны. В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.

Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты. Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.

Никаких признаков существенного улучшения ситуации в обозримом будущем пока нет. Правительство, вопреки своим предыдущим обещаниям, решило еще на год продлить заморозку пенсионных накоплений, которые могли бы стать источником «долгих» денег для бизнеса. Но даже с учетом этих средств проект бюджета на 2016 г. предполагает дефицит в размере 3% ВВП. Цены на нефть колеблются в районе $50 за баррель и могут еще упасть в случае снижения спроса со стороны буксующей китайской экономики и выхода на рынок иранской нефти. Дополнительным риском является возможный подъем ставки ФРС в конце года, который может привести к укреплению доллара относительно всех остальных валют и, как следствие, снижению стоимости номинированных в долларах ресурсов. Что касается санкций ЕС, то они также будут продлены по крайней мере на следующий год, так как выполнить Минские соглашения до конца 2015 г., по признанию всех сторон, уже точно не удастся.

Согласно прогнозам всегда оптимистичного Минэкономразвития, в 2016 г. отечественный ВВП увеличится на 0,7%, но исключительно благодаря восстановлению запасов в промышленности, а потребление и инвестиции продолжат сокращаться. При этом доходы населения, от которых в том числе зависит платежеспособность покупателей жилья, даже в 2018 г. не достигнут уровня 2014 г. В целом, по мнению практически всех экспертных институтов, как отечественных, так и зарубежных, без структурных реформ российская экономика в ближайшие годы обречена на стагнацию.

Для рынка недвижимости все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. Надолго, может быть, на десятилетия. А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке. Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.

Минимальный спрос на фоне максимального предложения

По данным компании «ИРН-Консалтинг», на первичном рынке московского региона, без учета элитного центра столицы, в настоящее время продается около 6 млн кв. м квартир и апартаментов – это рекордный объем предложения за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости. (См. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения».)

Большую часть предложения обеспечивают территории за МКАД, однако и в старой Москве сейчас строят много. Это уникальная для столичного региона ситуация: раньше Москва и Подмосковье в этом отношении всегда находились в противофазе. Причем, в отличие от кризиса 2008-2009 гг., девелоперы теперь не могут позволить себе откладывать реализацию проектов до лучших времен из-за изменения правил игры на строительном рынке: больших капиталовложений на начальном этапе стройки, увеличения кадастровой стоимости земли, роста арендной платы за участок в случае затягивания сроков строительства и т.п. В результате, несмотря на падение спроса, только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. Еще 18 новых домов вышло на продажу в семи проектах, стартовавших в прошлые годы. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%».)

Предложение квартир на вторичном рынке тоже увеличивается, и в настоящее время на 30-50% превышает среднестатистические показатели. Главным образом по причине дефицита покупателей, которых отпугивают неадекватные даже по сравнению с первичным рынком цены – убитая квартира на «вторичке» может быть на миллионы рублей дороже качественной новостройки большего метража, расположенной в том же районе. Положение дел усугубляет отсутствие доступной ипотеки, так как субсидируемая государством программа распространяется только на первичный рынок.

Резервы для увеличения предложения вторичного жилья есть, и немалые. Серьезный рост расходов на содержание квартир в связи с введением модернизированного налога на недвижимость и усиление миграции из России могут стимулировать выход на рынок значительного объема инвестиционных квартир, которые состоятельные граждане скупали в огромных количествах в эпоху роста цен на недвижимость.

В отличие от предложения, спрос на жилье находится на минимуме, сократившись на 10-60% по сравнению с прошлым годом в зависимости от региона и сегмента. В целом на рынке новостроек ситуация со спросом лучше, чем на вторичном, благодаря льготной ипотеке и более адекватной по сравнению с частными продавцами ценовой политике застройщиков. Если, например, в Москве количество зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья за январь-сентябрь сократилось на 11,8% по сравнению с 2014 г., то на вторичном за аналогичный период число новых прав на недвижимость уменьшилось на 34,2%, причем в сентябре разрыв между прошлым годом и нынешним составил уже 37%.

Рынок смотрит вниз

Сформировавшийся во времена «шальных денег» уровень цен на жилье слишком сильно оторвался от массового платежеспособного спроса. В последние годы даже граждане с хорошими зарплатами могли купить квартиру только при наличии значительных накоплений. Однако старые сбережения были в основном исчерпаны во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г., а новые появятся еще очень нескоро - даже правительство не ожидает восстановления доходов населения в ближайшие годы.

Конечно, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману. Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно – они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день. А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать. Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться - чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.

По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублях.

На первичном рынке уменьшение средних цен будет происходить за счет выхода новых, более доступных по цене проектов и очень медленного повышения стоимости жилья по мере повышения стадии готовности дома. Скидки также сохранятся.

Собственно, этот процесс уже идет: по итогам III квартала суммарная доля квартир эконом- и комфорткласса в Москве между Третьим транспортным кольцом и МКАД достигла 74%. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»; «Новостройки Москвы в августе 2015 г.: новые проекты по 110-140 тыс. руб. за метр».)

На вторичном рынке будет расти количество адекватных спросу предложений, так как все больше продавцов начинают понимать, что по докризисным ценам продать квартиру все равно не удастся (см. «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры»).

По всей видимости, из всех сегментов городского рынка жилья больше всего просядет бизнес-класс. В этом сегменте разрыв между уровнем цен и возможностями большинства покупателей существенно больше, чем в эконом- и комфортклассе. И это не элитная недвижимость, для покупателей которой цены подчас не имеют принципиального значения. К тому же именно в сегменте бизнес-класса, активно развивавшемся в Москве в предыдущие годы, сосредоточен огромный объем предложения жилья, в том числе инвестиционного.

На загородном рынке цены на объекты, предназначенные для постоянного проживания и расположенные недалеко от Москвы – то есть те, которые могут стать заменой квартире, - в основном будут повторять динамику индекса стоимости городского жилья. Объекты из разряда «второй дом» - дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. Более того, может оказаться так, что предложения с плохой транспортной доступностью, без инфраструктуры и т.п. вообще будет невозможно продать за разумную цену.

Что касается коммерческой недвижимости, то в кризис ситуация с ней всегда хуже, чем на рынке жилья, так как коммерческие объекты, в отличие от крыши над головой, не являются предметом жизненной необходимости. Наиболее тревожная ситуация складывается в офисном сегменте, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический. По данным Cushman & Wakefield, в сентябре в Москве пустовало примерно 2 млн кв. м офисов класса В, или 14% от всего объема таких помещений, и 1 млн кв. м офисов класса А – это 31% предложения. Ставки аренды падают и в рублях, и в долларах - в первом полугодии 2015 г. московские офисы подешевели на 22,4%, поставив мировой рекорд по этому показателю. Так что, по всей видимости, офисный рынок в итоге окажется главной жертвой кризиса.

Москва утвердила новый порядок перевода жилых помещений в нежилые

 МОСКВА, 28 октября 2015г. Правительство Москвы утвердило новый порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых. В соответствии с новыми правилами будет проводиться предварительная проверка подлинности протокола общего собрания собственников, на котором было дано согласие на перепланировку для перевода жилого помещения в нежилое.

Проверку будет проводить департамент городского имущества города Москвы. Ведомство намерено направлять запросы собственникам квартир с просьбой подтвердить факт проведения общего собрания и согласия на соответствующую перепланировку, поясняется на сайте департамента. Кроме того, информация о планируемом переводе жилого помещения в нежилое будет размещаться на официальном сайте ведомства.

Согласно Жилищному кодексу РФ, допускается перевод жилых помещений в нежилые только при условии наличия отдельного входа. В большинстве случаев оборудование отдельного входа требует проведения перепланировки, затрагивающей общее имущество многоквартирного дома (стены, фундаменты, перекрытия). В соответствии с законом согласие на такую перепланировку дает общее собрание собственников квартир жилого дома большинством не менее 2/3 голосов.

По мнению правительства Москвы, проведение предварительной проверки подлинности протоколов общих собраний позволит пресечь злоупотребления в этой сфере. «Как показала практика применения этой нормы, нередки случаи предоставления недостоверных сведений о решении общих собраний собственников (собрание фактически не проводится, подписи собственников подделываются и т. п.). Это приводит к конфликтам между жителями и владельцами помещения, а также к многочисленным жалобам в столичное правительство и правоохранительные органы», — говорится на сайте департамента городского имущества.

Перевод квартир в нежилые помещения является достаточно востребованной госуслугой в Москве. В 2014 году в департамент городского имущества поступило 699 обращений по данному вопросу. С начала 2015 года — 636 обращений.

Дачные участки до 8 соток освободят от земельного налога

 МОСКВА, 23 сентября 2015г. C россиян, владеющих небольшими дачными участками, могут перестать взимать земельный налог. Депутаты Госдумы планируют снять обязательства по уплате налогов с наделов до 8 соток или с части участка площадью, не превышающей 8 соток. Соответствующий законопроект направлен в Правительство РФ.

кором времени собственники небольших земельных участков в России могут быть освобождены от налогов. Депутаты Госдумы от «Справедливой России» разработали законопроект, снимающий обязательства по уплате земельного налога с дачных участков менее 8 соток. Также предлагается не облагать налогом на большем участке те же 8 соток. Для этого необходимо внести поправки в Налоговый кодекс. Документ уже находится на заключении в Правительстве РФ, передает РИА Новости.

Авторы законопроекта уточнили, что нововведение призвано поддержать дачников с небольшими наделами. Так как подобные земли в нынешней сложной экономической ситуации выступают как единственно возможным местом отдыха, так и получения продуктов питания. Инициатива также нацелена и на малый бизнес.

Депутаты пояснили, что в последнее время бремя физлиц в части налога на имущество усилилось. Кадастровая стоимость земельных участков регулярно увеличивается. При этом при ее определении ответственные ведомства допускают множество неточностей, которые составляют разницу с рыночной ценой в 5-6 раз.

Согласно инициативе, если налогоплательщик имеет несколько земельных участков, то от платежей освободят лишь один из них, равный восьми соткам, или часть надела соответствующего размера.

Льготную ипотеку с господдержкой начнут выдавать на вторичное жилье

 МОСКВА, 15 сентября 2015г. Минстрой и Минфин планируют распространить госсубсидирование ипотеки на рынок вторичного жилья. Тогда россияне смогут по льготной ставке не выше 12% годовых покупать не только новостройки, как сейчас, но и «вторичку». В то же время на сегодняшний день почти 90% ипотеки с господдержкой на первичном рынке приходятся на Подмосковье.

В скором времени у россиян появится возможность покупать в льготную ипотеку с господдержкой не только квартиры в новостройках, но и вторичку. Подобную схему прорабатывают в Минфине и Минстрое. Такое заявление на конференции по стратегическому развитию первичного рынка Urban Space 2015 сделал глава Департамента жилполитики строительного ведомства Никита Стасишин, передает РИА Новости.

Стасишин пояснил, что поправки предполагают возможность приобретения по ДДУ новостроек, причем такая же льготная ставка распространится на вторичное жилье, которое россиянин закладывает для покупки новой квартиры. По его словам, такой вопрос поднимался на недавнем заседании в Татарстане с первым вице-премьером Игорем Шуваловым и застройщиками.

По мнению главы Департамента жилполитики Минстроя РФ, в нынешних условиях граждане часто не могут найти средства для покупки квартиры в новостройке по ипотеке с господдержкой, не продав прежнюю жилплощадь. А программа субсидирования ипотечной ставки действует лишь в отношении ДДУ на первичном рынке. В итоге у россиян не получается реализовать вторичку, так как на нее не предоставляют выгодную ипотеку для потенциальных покупателей.

В то же время Стасишин рассказал, что 90% ипотеки с господдержкой на первичное жилье в стране оформляется в Мособласти. Он также отметил, что нужно исключить все возможности появления новых обманутых дольщиков в программах госпомощи ипотечному кредитованию. Чтобы не получилось так, что государство сначала субсидирует, а затем и завершает дома за застройщиками. Поэтому необходимо серьезнее контролировать стройкомпании. В частности, Минстрой при участии Центробанка прорабатывает механизм санации.

Новые сроки и налоги при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

 МОСКВА, 03 июня 2015г.  Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи. Осталось чуть более семи месяцев до вступления поправок в силу. И у покупателей, и у продавцов недвижимости есть стимул реализовать свои планы до нового года. Оживят ли рынок грядущие нововведения или заметно не повлияют на него?

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб., что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн – это не меньше 70% кадастровой стоимости. А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но». Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой. Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.). Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один – если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше – надо успевать, чтобы не получилось как всегда.

Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база – это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость  4 млн руб.,  то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. – это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока. Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Владимир Зимохин: «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Оживится ли покупательский спрос?

Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Василий Шарапов: «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году. В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья. За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.  

Росреестр наконец запустил однодневную электронную регистрацию сделок с недвижимостью через нотариусов

 МОСКВА, 28 мая 2015 г. Росреестр начал принимать поданные в электронном виде нотариусами документы на госрегистрацию прав на недвижимость, сообщает пресс-служба Федеральной нотариальной палаты.

Первая регистрация электронных документов, поданных в Росреестр нотариусом Москвы Александром Царелунго, состоялась 15 мая. Нотариус подавал документы на регистрацию права на основании выданного свидетельства о праве на наследство и и регистрацию права на основании брачного договора.

Согласно новому законодательству, срок регистрации для сделок с недвижимостью, в которых документы подаются нотариусом в электронном виде, составляет один рабочий день. До недавнего времени регистрировать документы в электронном виде не удавалось, поскольку Росреестр не мог реализовать возможность такой подачи документов из-за технических сбоев.

Документы передаются через сайт Росреестра. Их подача проводится в несколько шагов, начиная от заполнения заявления и прикрепления всех необходимых для регистрации документов и заканчивая электронной подписью нотариуса. Все документы сканируются в формате, определяемом приказом Минэкономразвития. В течение 10 минут нотариусу приходит ответ о том, что документы предварительно приняты к рассмотрению и выставляется счет с предложением оплатить госпошлину. При получении Росреестром оплаты приходит новое уведомление о том, что действие оплачено и принято на регистрацию. Уведомление содержит перечисление того пакета документов, которые отправил нотариус. С этого момента и начинает течь срок регистрации.

На следующий день после оплаты на адрес нотариуса приходит уведомление о том, что выписку из реестра, удостоверяющую право собственности на недвижимое имущество, можно скачать, пройдя по ссылке. На этом процедура закончена. Данные внесены в реестр. После этого правообладатель может попросить выписку из реестра в обычном порядке через МФЦ на бумаге, если он хочет иметь бумажный носитель, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

Сейчас подача документов в электронной форме уже налажена в Москве и Московской области. Главный государственный регистратор РФ Сергей Васильев обещает, что с 1 июня 2015 года этот сервис заработает на всей территории РФ.

Как определить инвестиционную привлекательность квартиры в новостройке? 5 советов начинающему инвестору

МОСКВА, 29 апреля 2015г. Столичный рынок недвижимости пережил уже два серьезных финансовых кризиса. И оба раза довольно успешно. Несмотря на то, что квартиры в Москве в периоды нестабильности могли потерять в цене, впоследствии они отыгрывали потери с большим плюсом. Аналитики компании «Метриум Групп» составили список рекомендаций для тех, кто и в текущей экономической ситуации хочет не только сохранить, но и преумножить свои средства.

Согласно данным официальной статистики, в последние месяцы рынок первичной недвижимости Москвы переживает настоящий бум. По данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в октябре было зафиксировано рекордное за последние пять лет количество сделок на первичном рынке - за месяц было зарегистрировано 2894 договора долевого участия. Это на 42,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Столь существенный спрос на недвижимость на первичном рынке является следствием желания граждан сохранить свои сбережения, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Как показывает опыт прошлых кризисных ситуаций в экономике, покупка квартиры - это один из немногих способов сберечь свои средства».

Однако сам по себе факт покупки квартиры в новостройке еще не является гарантией удачного вложения средств. На нестабильном рынке есть немало рисков - от снижения стоимости актива до банкротства застройщика. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», существует 7 критериев, по которым можно определить, является ли проект инвестиционно привлекательным и насколько велики риски.

О самом главном критерии - обязательном заключении договора долевого участия по 214-ФЗ - за последние годы было сказано немало. Поэтому отдельно заострять на нем внимание нет необходимости. Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках уже успели выучить, что без ДДУ в проекте делать нечего.

1. Проектное финансирование

В отличие от строительства на заемные средства, проектное финансирование предполагает непосредственное участие финансовой организации в разработке проекта. Ведь возврат инвестиций напрямую зависит от финансового потока, генерируемого конкретно этим проектом, а не всей деятельностью компании.

«В условиях кризиса банки, как правило, не особо церемонятся со своими заемщиками, - комментирует Мария Литинецкая. - Они могут потребовать досрочного погашения, закрыть кредитную линию и т.д. В 2008-2009 годах мы неоднократно были свидетелями того, как крупные банки забирали проекты за долги. В случае с проектным финансированием, схема работает несколько иначе. Банк сам является участником проекта, он кровно заинтересован в его развитии».

В России проектное финансирование чаще применяется на рынке коммерческой недвижимости. Однако на московском рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса присутствуют несколько объектов с проектным финансированием. Например, жилые комплексы «Ривер Парк» и «Life-Митинская» реализуются с участием одного из самых надежных российских банков - Сбербанка РФ.

2. Изначально доступная цена

Один из основных принципов инвестирования заключается в том, чтобы продать актив с существенным плюсом. На рынке недвижимости Москвы в последние год-два цены на недвижимость растут не очень активно. Основной причиной, по которой цены увеличивались в том или ином проекте, был выход на новую стадию строительства. Соответственно, для получения прибыли инвестору необходимо войти в проект на ранней стадии, когда цены еще находятся на минимальном уровне.

Во второй половине 2014 года на столичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса стартовали продажи в четырех проектах. Самый низкий порог вхождения аналитиками компании «Метриум Групп» был зафиксирован в жилом комплексе «Ривер Парк» - от 4,95 млн рублей за «однушку» площадью 30,95 кв. м. Чуть дороже обойдется жилье площадью 40,7 кв. м в ЖК «Дом на Изумрудной» - 7,015. Третью строчку занял ЖК «Life-Митинская Экопарк» с 7,5 млн рублей за 43,16 кв. м. Самым дорогим из «новичков» оказался ЖК «На Циолковского» - 10,6 млн рублей за 46,6 кв. м.

3. Небольшая плотность застройки

В условиях большого города девелоперы пытаются выжать максимум из каждого клочка земли. Это стремление вполне объяснимо: дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков наращивать объемы квадратных метров для того, чтобы окупить проект и получить прибыль.

Однако современные исследования убедительно доказывают, что для человека гораздо комфортнее городская среда с низкой плотностью застройки. Этот же фактор играет на руку и инвесторам. Ведь если в хорошем месте построить ограниченное количество жилья без возможности дальнейшей застройки, то рано или поздно квартиры в подобном проекте станут дефицитным товаром, а высокий спрос будет толкать цены вверх.

К сожалению, эта формула практически не применима на рынке недвижимости в старых границах Москвы. Единственным проектом в этой локации с действительно низкой плотностью застройки - это жилой комплекс «Ривер Парк». Несмотря на довольно внушительную площадь - 29 га - только 30% от этой территории отдано под жилые дома. Остальное пространство займут просторные и благоустроенные общественные зоны: собственная прогулочная набережная Москвы-реки протяженностью 1,5 км, парки и скверы, спортивные и детские площадки, а также обширная социальная и коммерческая инфраструктура.

4. Транспортная доступность

Еще одним важным фактором роста цен, помимо стадии строительства дома, является наличие или открытие в ближайшей перспективе рядом с комплексом станции метро. Согласно рейтингу самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро, подготовленному экспертами «Метриум Групп», в пятерку лидеров вошли жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка Парк» (станция «Некрасовка» откроется в 2015 году), ЖК «Ривер Парк» («Нагатинский Затон», 2019 г.), «Новая Пресня» («Шелепиха», 2015 г.), ЖК «Белый Парк» («Беломорская улица», 2020 г.) и ЖК «О7» («Аминьевское шоссе», 2017 г.). По оценке специалистов, цены в этих проектах после открытия метро могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню.

5. Проверенный застройщик

В последнее время для столичного рынка недвижимости эконом- и комфорт-класса этот параметр уже гораздо менее актуален - с приходом мэра Сергея Собянина случайным компаниям получить участок под застройку и разрешение на строительство стало намного сложнее. Тем не менее, покупателям не стоит терять бдительность. Жилые комплексы в Москве строят такие известные и зарекомендовавшие себя компании, как СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Пионер», «Сити XXI век», ФСК «Лидер», «Ведис», MR Group и другие.

Но все-таки иногда на рынке появляются новички. Например, если посмотреть документацию по жилому комплексу «Ривер Парк», то можно увидеть, что этот проект реализует ООО «Речников Инвест». Эта компания была зарегистрирована пять лет назад, однако до недавнего времени не имела в своем активе ни одного девелоперского проекта. Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», это абсолютно нормальная практика для столичного рынка недвижимости, когда застройщиком выступает компания, созданная специально под проект крупными игроками рынка. В случае с ЖК «Ривер Парк» это очень серьезные партнеры - AEON Corporation и «Ферро-Строй»

AEON Corporation является крупной международной компанией со штаб-квартирой в Москве. Занимает 91-ое место в рейтинге крупнейших частных компаний России по версии Forbes с годовой выручкой 60 млрд рублей. Корпорация ведет свою деятельность на территории России, Германии, Голландии, Украины и Казахстана. Основными бизнес-направлениями являются транспорт и недвижимость: в портфеле корпорации несколько аэропортов и речных пароходств, судостроительные заводы, проекты в области жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время, помимо строительства ЖК «Ривер парк», при финансовой поддержке Сбербанка достраивает Башню Федерация, собственником которой и является.

Портфель «Ферро-Строй» насчитывает три сданных в эксплуатацию жилых комплекса суммарной площадью 116 тыс. кв. м, около 100 тыс. завершенных объектов коммерческой недвижимости классов A и B+, а также 136 тыс. кв. м проектов жилой и коммерческой недвижимости в стадии реализации.

«Помимо перечисленных факторов я бы рекомендовала обратить внимание еще на два нюанса: сочетание цены/качества и наличие в продаже высоколиквидных однокомнатных квартир площадью от 35 до 45 кв. м, - резюмирует Мария Литинецкая. - Оптимальное сочетание цены и качества складывается, в первую очередь, из удачной концепции и конкурентоспособных цен. Грамотный проект, обладающий уникальными характеристиками, цены в котором сопоставимы с другими новостройками или ниже, имеет больший потенциал роста, чем обычная типовая новостройка с низким ценником. Одним из таких проектов сегодня является "Ривер Парк" - единственный жилой комплекс в комфорт-классе, расположенный на первой береговой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка "Коломенское"».

«Жилой комплекс "Ривер Парк" обладает не только высоким инвестиционным потенциалом, но и идеально подходит для комфортной жизни в большом мегаполисе, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - Его уникальное местоположение позволит будущим жителям отвлечься от городской суеты, не уезжая при этом за пределы Москвы. Уверена, многие из тех, кто сегодня рассматривают квартиры в "Ривер Парке" в качестве инвестиционного инструмента, по прошествии времени пересмотрят свои планы и захотят остаться здесь жить».

Ипотека по новым правилам – чего ждать заемщикам

МОСКВА, 08 апреля 2015г. Декабрьское повышение Центробанком ключевой ставки больно ударило по ипотечным заемщикам: кредиты существенно подорожали, а требования банков к клиентам ужесточились. На каких условиях смогут получить заем россияне, которым недоступна льготная ипотека?

Ипотека 2015 – ключевые изменения

С тех пор, как в стране начался экономический кризис, а рубль стал сдавать позиции по отношению к доллару и евро, ипотечные программы претерпели серьезные изменения. Банки, чтобы не работать себе в убыток, резко подняли процентные ставки по кредитам и стали придирчиво изучать анкеты потенциальных заемщиков. Это неудивительно, ведь если клиент останется без гроша в кармане, кредитору придется приложить немало усилий, чтобы вернуть собственные деньги. Вот какие изменения произошли в ипотечных программах после зимней экономической встряски:

Рост процентной ставки

Главной причиной падения спроса на ипотеку в конце 2014 – начале 2015 гг. стало резкое повышение процентных ставок. По мнению экспертов, 14-15% годовых – это тот психологический предел, после преодоления которого клиенты перестают брать кредиты. Сейчас же ипотеку можно оформить в среднем под 17-25% годовых.

Неудивительно, что недавно запущенная программа ипотеки с господдержкой пользуется у граждан повышенным спросом – в ее рамках можно получить кредит покупку жилья под 12%. Однако воспользоваться льготными условиями смогут не все. Остальным россиянам придется искать наиболее выгодные программы среди стандартных банковских продуктов либо отложить покупку до лучших времен.

Увеличение первоначального взноса

До декабря 2014 года чтобы получить жилищный кредит, клиенту нужно было накопить всего 10-20% от стоимости квартиры. Теперь же банки предпочитают иметь дело с более надежными заемщиками, поэтому минимальный первоначальный взнос по ипотеке возрос до 20-50%.

Повышение степени готовности новостройки

В связи с кризисом финансовые трудности испытывают не только рядовые заемщики, но и строительные компании. Чтобы клиент не вложил деньги в долгострой (ведь речь идет о залоговой квартире), большинство банков стали более придирчиво подходить к аккредитации объектов. Если раньше можно было получить ипотеку на покупку квартиры в новостройке, где возведено всего 2 этажа, то теперь банки готовы кредитовать объекты, готовые хотя бы на 30%, а в идеале – на 70-80%.

Повышение требований к девелоперу

При рассмотрении заявки на аккредитацию банки теперь более тщательно изучают биографию застройщика. Ключевыми моментами являются: срок существования компании и ее судьба в период кризиса 2008 года, портфель реализованных проектов, темпы строительства и соблюдение заявленных сроков, финансовое положение девелопера.

Обычно новички рынка могут получить аккредитацию на новостройки со степенью готовности не менее 70%. Для компаний с проверенной репутацией этот показатель может быть снижен до 30%. Уровень готовности строящегося дома также может влиять на процентную ставку, под которую банк будет выдавать кредиты клиентам застройщика.

Требования к заемщику и сумма кредита – что осталось прежним

Впрочем, некоторые особенности оформления ипотеки остались неизменными, даже несмотря на кризис. Это относится к максимальной сумме кредита – она по-прежнему составляет 20 млн рублей. Возраст заемщика также остался прежним – оформить ипотеку может гражданин в возрасте от 18 до 65 лет. Для подтверждения дохода покупателю недвижимости потребуется собрать стандартный пакет документов, в который прежде всего входит справка 2-НДФЛ или справка по форме банка. Однако и здесь есть нюанс – некоторые кредитные организации, чтобы обезопасить себя, отказались от ипотеки по двум документам.

В целом, по мнению специалистов, произошедшие изменения в сфере ипотечного кредитования вполне закономерны. Банки стремятся защитить себя от несостоятельных заемщиков, поэтому повышают первоначальные взносы, чтобы отсеять заведомо проблемных клиентов. В ужесточении требований к застройщикам тоже нет ничего удивительного: в случае банкротства девелопера банк рискует получить на руки множество неликвидных или проблемных объектов недвижимости.

Ипотека или всё-таки аренда? Что выгоднее в новых экономических условиях

МОСКВА, 05 марта 2015г. До обвала курса рубля перед россиянами стоял привычный выбор: арендовать квартиру и платить за это «дяде» или решиться на ипотеку, но отдавать деньги уже за собственное жильё. АиФ.ru попытался выяснить, изменили ли что-то новые экономические условия.

«Зачем кормить кого-то? Можно же платить чуть больше по ипотеке, но уже за свою собственную квартиру», — примерно такую фразу частенько можно было услышать на молодом семейном совете, который решал, как поступить: жить в арендованной квартире или решиться взять собственные квадратные метры в ипотеку.

Так было примерно полгода назад, когда курс доллара колебался в районе отметки 35 рублей, а за евро банки требовали не более 45 рублей. Но с тех пор много воды утекло — ситуация изменилась. Доллар никак не хочет «падать» ниже отметки в 60 рублей за штуку, а евро стоит в районе 70 рублей. Да и чёрт бы с ней, с этой валютой, ведь покупать-то квартиру предстоит за рубли.

Но нет, всё не так просто. Центробанк повысил ключевую ставку до 17%, чуть позже, правда, снизив её до 15%. Всё это привело к увеличению ставки и по ипотечному кредиту. Теперь вместо более или менее приемлемых 13% годовых банки подняли ставку по ипотеке до 20, а иногда даже и до 30% годовых, что разом отсекло большинство покупателей квартир в ипотеку.

Если раньше на переплату в два раза ещё можно было пойти, надеясь на повышение заработка и досрочное погашение ипотечного кредита, то теперь переплаты за квадратные метры могут увеличить реальную стоимость квартиры для её покупателя и в два, и даже в три раза. Есть ли смысл лезть в такую кабалу?

Чё почём?

АиФ.ru попытался выяснить, сколько же в среднем придётся заплатить покупателю квартиры за свои квадратные метры при новых условиях ипотеки и на что он мог бы рассчитывать, решив выбрать вместо кредита вариант с арендой.

«Что лучше выбрать: ипотеку или аренду жилья — вопрос индивидуальный и зависит от возможностей и предпочтений конкретного человека. Роль играют такие факторы, как финансовые возможности, семейное положение, образ жизни, цели, планы на будущее и многое другое. Покупка жилья в ипотеку подойдёт людям с высоким доходом и стабильностью. Часто это семьи с детьми, женатые пары, люди в возрасте, которые не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды, а хотят проживать в собственном доме на правах полноценных хозяев. Арендуемое жильё ни к чему не обязывает, его можно поменять в любой момент. Поэтому аренда подходит тем, кто не может позволить себе очень больших затрат и не очень уверен в завтрашнем дне. Аренда хороша для тех, кто ценит возможность не привязываться к дому или квартире в каком-то определённом месте, кто часто меняет работу, много путешествует…» — комментирует Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Эксперты этой же компании подсчитали, чем грозит сегодня ипотечный кредит и на какое время при тех же затратах можно было бы арендовать квартиру. Получилось, что покупка двухкомнатной квартиры, общей площадью 54 квадратных метра, в 17-этажном панельном доме, расположенном в пешей доступности от станции метро «Новокосино», обойдётся в итоге в сумму порядка 19,68 миллиона рублей. Математика здесь следующая: стоимость такой квартиры — в среднем 8 миллионов рублей. Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20% и срок кредитования — 20 лет при выгоднейшей на сегодня процентной ставке 14,5%. Так ежемесячный платёж по кредиту составит порядка 82 тысяч рублей. Вот и получается, что в общей сложности за 20 лет заёмщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей — почти в 2,5 раза больше её первоначальной стоимости.

Стоимость же найма такой же квартиры составляет в месяц порядка 40 тысяч рублей. Вот и получается, что общая сумма порядка 20 млн рублей, которую ипотечный заёмщик выплатит банку за 20 лет, позволит арендовать аналогичную квартиру на протяжении 40 лет. Вот только если при ипотеке размер выплат вряд ли будет меняться, то аренда в Москве имеет всё-таки тенденцию постепенно дорожать.

Смерть ипотеке?

Вполне естественно, что в ближайшее время мы будем наблюдать за агонией такого привычного уже для нас финансового инструмента, как ипотека. Брать квартиры в кредит населению страны станет не по карману, а понижать ставки банки не смогут из-за недостатка финансирования. Выручить может только помощь государства. А пока банкиры её ожидают, эксперты пророчат падение рынка ипотечного кредитования в лучшем случае в два раза.

«Оптимистичным прогнозом будет падение в два раза объёма выданных ипотечных кредитов в России в 2015 году, по сравнению с рекордной выдачей 2014 года в 1,7 трлн рублей. По мнению пессимистов, рынок сократится вчетверо», — подводят неутешительные итоги Российского ипотечного конгресса его организаторы, компания «Русипотека».

Схожие результаты показывают и многочисленные опросы, которые в последнее время проводят профильные компании. Вопрос в большинстве случае сводится к банальному: «Что будет с ипотекой?».

«12% аудитории оказались настроены очень оптимистично и предположили рост покупательского спроса. 24% не стали бы ждать изменений на рынке. А 43% выразили уверенность, что покупателей жилья в ипотеку станет меньше», — приводит результаты своего опроса интернет-журнал о недвижимости metrinfo.ru.

Более оптимистично настроены эксперты компании «НДВ-Недвижимость», хотя даже они отмечают возможность падения спроса на ипотеку в связи с затруднениями в получении кредита:

«Тема, что выбрать: ипотеку или аренду, — не теряет актуальности. Одни указывают на дороговизну кредита, другие — на расходы за пользование чужим жильём. Каждое мнение по-своему правдиво, однако факт остаётся фактом — ипотека позволяет обзавестись собственным жильём, а сегмент аренды позволяет быть людям более мобильными и переселяться из одной квартиру в другую, в зависимости от пожеланий. При этом сейчас нужно учитывать, что ипотека стала дороже, и тем, кто снимает квартиру и желает обзавестись собственным жильём, стало сложнее получить кредит. При отсутствии возможностей люди, которые хотели оформить ипотеку, вынуждены снимать квартиры», — прокомментировали ситуацию для АиФ.ru в агентстве «НДВ-Недвижимость».

Эксперты: цены на апартаменты в Москве вырастут на 20% после амнистии

МОСКВА, 23 марта 2015г. Строительные компании начали активно переводить апартаменты в жилье, объясняя это тем, что такой формат так и не стал понятным для покупателей. При этом главным вопросом остается их стоимость, которая традиционно была на 20% ниже, чем квартир. Участники «амнистии апартаментов» уверяют, что цены поднимать не будут, однако эксперты со стороны считают неизбежным удорожание на 15–20%.

Сейчас апартаменты в России отличаются от жилья юридическим статусом: они относятся к категории нежилых помещений, то есть прописаться в них нельзя, даже если застройщик предполагал, что апартаменты будут покупаться для постоянного проживания. Стоимость апартаментов при покупке относительно низкая – они дешевле квартир на 20–25%, кроме того, небольшие площади позволяют получить и более низкую итоговую стоимость. Тем не менее из-за статуса нежилого помещения ежемесячныеплатежи за услуги ЖКХ и налоги в них выше, чем за квартиру.

Еще в декабре Минстрой предложил рассмотреть вопрос об «амнистии» уже построенных апартаментов. Министр Михаил Мень заявил тогда, что до конца 2015 года планируется легализовать как жилье все существующие апартаменты. «Больше такая форма строительства разрешена не будет», — говорил министр. В феврале переводить апартаменты в жилье разрешил стройкомплекс Москвы, причем эта мера рассматривалась как способ поддержать застройщиков в кризисный период.

Апартаменты привлекают покупателей низкой ценой, но их юридические особенности и фактическое отсутствие социальной инфраструктуры осознают не все. А тех, кто осознает, зачастую эти ограничения отпугивают, поэтому застройщики заинтересовались переводом апартаментов в жилье. За три месяца – с декабря по февраль – было подано 50 заявок о переводе апартаментов в жилье, рассказали источники «Газеты.Ru» на рынке.

«Мотивация девелоперов очевидна – несмотря на активное развитие формата апартаментов, он все равно остается не совсем понятным для покупателей, до сих пор отсутствует законодательная база, регламентирующая их статус»,

— объясняет интерес к «амнистии апартаментов» директор департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок. В компании также рассматривают возможность изменения функционального назначения нескольких проектов, но заявку еще не подавали.

Генеральный директор «Крайс Девелопмент» Яков Литвинов считает, что «амнистия апартаментов» привлечет тех покупателей, которые отказывались от этого формата недвижимости из-за отсутствия возможности прописаться. Эксперт подчеркивает, что современные апартаменты мало чем отличаются по своим потребительским качествам от жилья. «Зачастую при строительстве апартаментов не учитывается только один, ставший уже устаревшим, критерий – инсоляция», — говорит Яков Литвинов.

Такой же позиции придерживаются в ГК «Грас»: как пояснили «Газете.Ru» в компании, апартаменты девелопера изначально проектировались с учетом норм для жилых помещений. Тем не менее ни в «Крайс Девелопмент», ни в ГК «Грас» не спешат подавать заявку на перевод апартаментов компании в жилье. «Пока московские власти не приняли законодательных решений, которые могли бы для нас стать руководством к действию по изменению статуса наших объектов. Поэтому практических действий мы еще не предприняли», — поясняет позицию компании Яков Литвинов. В ГК «Грас» говорят, что собственники помещений сами могут решить, подавать ли им заявку на смену статуса помещения или нет.

Самый острый вопрос, который возник сразу же после предложения об «амнистии апартаментов», — повышение цен.

Комментируя эти опасения, заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин в интервью «Газете.Ru» заявил, что не ожидает повышения цен на апартаменты в связи со сменой их статуса. «Те, кто строит с уже закупленными материалами и уже профинансированными работами, цены поднимать не будут, скорее всего. А у тех, кто «по-новому» строит, с учетом роста стоимости материалов будут расти и цены», — говорил тогда заммэра, подчеркивая, что рост цен будет, как и на жилье, пропорционален инфляции.

Те компании, о которых достоверно известно, что они подали заявки на пересмотр статуса их объектов, отрицают возможное повышение цен на их проектах.

«Наше решение не повышать в ближайшее время цену на объекте продиктовано текущей экономической ситуацией. Что будет дальше — покажет время», — говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Однако, по его же словам, запущенный процесс по легализации формата апартаментов приведет к «сглаживанию ценообразования между квартирами и апартаментами». Такая же позиция и у MR Group: источник в компании подтвердил «Газете.Ru», что девелопер начал процесс перевода одного из объектов апартаментов в жилье, и предполагается, что цены повышаться не будут. «Объект уже находится в продаже, а смена статуса помещений подстегнет спрос», — отметил собеседник издания. По его словам, в компании рассчитывают простимулировать спрос и таким образом закрыть продажи быстрее.

В то же время участники рынка, которые не участвуют в переводе апартаментов, уверены, что в большинстве проектов цены неизбежно поднимутся.

«Цены вырастут в большинстве переведенных в жилье проектов, они строились по нормативам, приближенным к квартирам, и продавались для постоянного проживания», — говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Генеральный директор «Крайс Девелопмент» Яков Литвинов признался, что если на одном из объектов компании начнется процесс перевода апартаментов в жилые помещения, цены там могут вырасти в среднем на 15%. Эксперты ГК «Грас» также считают, что цены на квадратные метры в проектах, которые меняют статус, поднимутся на 15–20%.

Директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties Александр Подусков считает, что сейчас возможна только небольшая коррекция цен. «Рынок, независимо от сегмента, стабилизировался на уровне цен, близких к минимальным значениям с точки зрения экономической целесообразности. В краткосрочной перспективе — в ближайшие три-шесть месяцев — мы не видим значительного потенциала для роста цены только благодаря получению нового статуса для сегмента апартаментов», — говорит эксперт. В то же время при росте темпов инфляции, удорожании стоимости стройматериалов и услуг возможен более резкий рост цен и на жилую недвижимость, и на апартаменты, считает аналитик.

Госдума приняла закон о продлении «дачной амнистии»

 МОСКВА, 24 февраля 2015г. Упрощенный порядок регистрации права собственности будет действовать до 1 марта 2018 года.

Госдума в пятницу приняла закон о продлении сроков «дачной амнистии» до 1 марта 2018 года, сообщает «Интерфакс».

Согласно документу сроки государственной регистрации прав собственности на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке продлеваются до 1 марта 2018 года. Речь идет о правах на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, возведенные на таких земельных участках.

Закон о «дачной амнистии» действует с 1 сентября 2006 года. Ранее планировалось, что она завершится 1 марта 2015 года.

Упрощенный порядок предполагает, что гражданину не нужно будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, который расположен на земельном участке, предназначенном постройки такого рода объектов. То же самое будет распространяться на участки, расположенные в границах населенного пункта и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства.

Такое разрешение также не будет требоваться при государственной регистрации прав. Для регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства необходим будет только документ на земельный участок.

Как сообщил журналистам один из авторов законопроекта, глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, на данный момент через дачную амнистию прошли 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства, более 2 млн домовладений и более 6 млн земельных участков. Крашенинников полагает, что после продления срока «дачной амнистии» ею смогут воспользоваться еще около 10 млн человек.

Идею продления срока ранее поддержали в Минэкономразвития. В ведомстве посчитали, что это позитивно отразится на развитии рынка жилой недвижимости, поскольку позволит гражданам в упрощенном порядке зарегистрировать права собственности на фактически принадлежащие им жилые объекты и землю.

Вы можете задать Ваши вопросы и внести предложения:

 

 МОСКВА, 22 сентября 2017г. Агентство недвижимости "Монополия" стало официальным партнёром ведущего Банка "Сбербанк" и получила аккредитацию по ипотечным сделкам! Теперь с...